Saken omhandler flere tvistepunkter, men her behandles forbrukerens krav på dagmulkt og lagmannsrettens vurdering av de krav som stilles til varsling av fristforlengelse, jfr bustadoppføringslova § 11 fjerde ledd.
Sakens bakgrunn
Entreprenøren skulle oppføre en enebolig som byggherren selv skulle bo i, en tomannsbolig inkl carport hvor den ene boligdelen skulle overtas av forbrukerens far når ferdigstilt, samt utomhusarbeider.
Kontraktsummen var om lag 33 mnok og begge bygg skulle oppføres parallelt.
Partene avtalte at man hadde som intensjon å gjøre boligene klare for overtagelse innen 550 dager etter oppstart, men det ble avtalt en maksimal byggetid på 650 dager etter at igangsettingstillatelse var gitt. Av kontraktens punkt 9.1 fremgikk det at entreprenør hadde også krav på feriedager og partene var enige om at byggetiden skulle forlenges med 70 kalenderdager som følge av ferie (jul, påske, fellesferie).
Grunnforholdene var forbrukerens risiko, og forbrukeren skulle stå for hhv prosjektering og søknad om bl.a. igangsettingstillatelser.
Den 28.4.2021 fikk entreprenør beskjed om at igangsettingstillatelse var gitt, og arbeidene med å grave ut byggetomtene ble iverksatt. Det viste seg senere at tillatelsen kun gjaldt for eneboligen slik at gravearbeidene for tomannsboligen var ulovlige i starten. Igangsettingstillatelse for tomannsboligen ble ikke gitt før 25.1.2022.
Kort tid etter oppstart gravearbeider ble det 26.5.2021 oppdaget kvikkleire der eneboligen skulle ligge og entreprenør varslet byggestans fra 31.5.2021. Det ble senere oppdaget utfordringer med grunnen der tomannsboligen skulle ligge. Det var ikke kvikkleire der, men fjell. Vi går ikke nærmere inn på denne problematikken, men fastslår at man fikk en sammensatt problemstilling som måtte løses av forbrukeren ved hjelp av sine rådgivere.
Deretter oppstod det en lang rekke utfordringer for forbrukeren som i sum innebar at prosjektet ble vesentlig forsinket. Bl.a. ble det gjennomført spunting og peling. Pelearbeidene ble ikke ferdigstilt før august 2022 og da ble betongarbeidene på eneboligen påbegynt. Samtidig fremgår det at arbeidet med å omprosjektere enbeoligen også ble igangsatt august 2022.
I desember 2022 varslet så entreprenøren fristforlengelse, og 30.12.2022 sendte entreprenøren endringsmelding (nr 17) der det ble varslet 240 dager fristforlengelse på tomannsboligen og 400 dager for eneboligen.
Forbrukeren bestred kravene og anførte bl.a. at entreprenør hadde varslet for sent med den konsekvens at entreprenørens krav på fristforlengelse hadde falt bort.
Entreprenøren overleverte deretter tomannsboligen 7.7.2023 og eneboligen 15.11.2023.
Krav på dagmulkt og bustadoppføringslova § 11, fjerde ledd
I forbindelse med sluttoppgjøret krevde forbrukeren dagmulkt for forsinket overlevering av eneboligen. Forbrukeren gjorde gjeldende at entreprenør skulle ha ferdigstilt 23.5.2023 som var datoen man kom til med utgangspunkt i de opprinnelig avtalte 650 dagene med tillegg av 70 kalenderdager (ferie).
Lagmannsretten avviste kravet, og kom til at entreprenør hadde i alle fall krav på fristforlengelse i ett år.
Som begrunnelse viste lagmannsretten til at de uforutsette grunnforholdene medførte en forsinkelse av arbeidene med eneboligen på mer ett år.
Partene var ikke uenige om at grunnforholdene var årsak til forsinkelsene, og det var heller ikke uenighet om at dette forholdet kunne gi entreprenør krav på fristforlengelse.
Forbrukerens eneste anførsel for å motsette seg fristforlengelse var at entreprenør skulle ha varslet dette lenge før 30.12.2022. Problemene med grunnforholdene ble, som nevnt over, oppdaget i slutten av mai 2021.
Det rettslige utgangspunktet var kontraktens punkt 9.3 hvor det stod at entreprenøren skulle varsle forbrukeren innen rimelig dersom det oppstod forhold som ville medføre at entreprenøren ble forsinket med sin utførelse. I tillegg kom selvsagt bustadoppføringslova § 11 fjerde ledd til anvendelse, og den lyder som følger:
«Entreprenøren har berre krav på fristlenging etter første ledd dersom melding om kravet er gjeve forbrukaren utan ugrunna opphald etter at entreprenøren vart merksam på det omstendet som gjev krav på lenging.»
For lagmannsretten var derfor spørsmålet om det først var da endringsmelding nr 17 ble avsendt 30.12.2022 at entreprenør hadde gitt forbrukeren et slikt varsel som kreves.
Dette spørsmålet besvarte lagmannsretten benektende.
I den forbindelse fremholdt lagmannsretten at bustadoppføringslova § 11 fjerde ledd ikke stiller noen formelle krav til hvordan et slikt varsel skal gis. Et varsel kan bl.a. gis muntlig og det holder med et nøytralt varsel om at fristforlengelse vil bli krevet. Hvor lang fristforlengelse man krever kan derimot spesifiseres på et senere tidspunkt.
Med dette som utgangspunkt kom lagmannsretten – basert på den samlede bevisførsel – til at forbrukeren hadde fått et tilstrekkelig varsel om fristforlengelse allerede da man oppdaget kvikkleire 26.5.2021. I tillegg la lagmannsretten vekt på referatet fra et byggemøte 31.5.2021 hvor forbrukeren ble varslet om byggestans pga grunnforholdene og at man måtte avvente vurderinger fra geotekniker.
Etter dette skjedde det mye som medførte forsinkelser, og om dette skriver lagmannsretten at «mye taler for at» forbrukeren «fikk fortløpende informasjon og varsel om at eneboligen ville bli betydelig forsinket som følge av de uforutsette grunnforholdene».
På den bakgrunn skriver lagmannsretten at slik fortløpende informasjon ville ha vært tilstrekkelig for det tilfellet at entreprenør ikke hadde sendt varselet 30.12.2021.
Lagmannsretten begrunnet det med at man i spesielle tilfeller er rom for å tolke bustadoppføringslova § 11 fjerde ledd innskrenkende.
Det som gjorde denne saken spesiell var at forbrukeren hadde vært tett involvert og orientert om utfordringene med grunnforholdene siden mai 2021, forbrukeren var ansvarlig for peling og spunting som fant sted sommeren 2022, og han visste at arbeidene med eneboligen ikke startet før august 2022 (mer enn ett år forsinket som følge av forhold han hadde risikoen for).
Følgelig måtte forbrukeren ha forstått at eneboligen ble tilsvarende forsinket.
I lys av dette ble entreprenør frifunnet for forbrukerens krav på dagmulkt.
