1. Innledning

Det finnes knapt et eneste bygge- og anleggsprosjekt hvor det ikke blir endringer underveis.  

Ethvert prosjekt er «skreddersøm» og det er tilnærmet umulig å forutse absolutt alt når man utarbeider et forprosjekt. Man kan godt karakterisere en entreprisekontrakt som en utviklingskontrakt og alle parter involvert må være forberedt på at det vil komme endringer.    

Endringer kan skyldes en rekke forskjellige årsaker.  

Det kan selvfølgelig skyldes manglende behovsavklaring eller planlegging hos TE/ HE i tidlig fase.

For ordens skyld presiseres at noen ganger skriver vi TE/ HE selv om det er rimelig klart at det er BH vi sikter til. TE/ HE blir likevel riktig betegnelse når vi kun har forholdet mellom denne og (T)UE i fokus.  

Alternativt kan det ha kommet nyheter innen teknologi, materialutvikling eller andre former for løsninger som TE/ HE ønsker å nyttiggjøre seg.  

Et tredje alternativ er at TE/ HE har ombestemt seg.

Hva som er årsaken er egentlig ikke så viktig, men det kan være greit å ha som fokus at endringer er en naturlig del av ethvert bygge eller anleggsprosjekt.  

Dersom prosjektet må stå ferdig til en helt bestemt dato/ begivenhet og det samtidig har oppstått forsinkelser som TE/ HE har risikoen for, kan en endring også gå ut på at (T)UE må arbeide inn forsinkelsen. Dette skjer i form av forsering hvor (T)UE får krav på vederlagsjustering.  

De eksempler som er nevnt ovenfor er endringer som åpenbart utløses på TE/ HEs initiativ.  

Når det oppstår konflikt om endringer i et prosjekt så er det først og fremst i de tilfeller hvor (T)UE mener det foreligger såkalte irregulære endringer. Det er situasjonen hvor entreprenør oppfatter TE/ HE slik at denne pålegger (T)UE om å utføre arbeider som ikke er en del av kontraktsforpliktelsene, men uten at dette skjer i form av en ordinær og formell endringsordre. Ofte er TE/ HE uenig i dette, og så får man en tvist.  

Vi skal behandle disse emnene hver for seg i denne artikkelen.

2. Oversikt over reglene

Nedenfor har vi utarbeidet en matrise som viser hvilke bestemmelser som hører til dette temaet, og hvor i de tre standardkontraktene man finner dem.  

Bestemmelsene i NS 8417 punkt 31, i NS 8415 punkt 22 og NS 8416 punkt 19 omhandler endringsordrer hvor total- eller hovedentreprenør selv definerer sitt pålegg til underentreprenør som en endring.  

Bestemmelsene i NS 8417 punkt 32, NS 8415 punkt 23 og NS 8416 punkt 19.3 omhandler de irregulære situasjonene hvor ikke total- eller hovedentreprenør har gitt pålegg om endring, men hvor underentreprenør mener det foreligger et slikt pålegg. Det er dette som kalles irregulære endringer.  

Verken ordinære eller irregulære endringer behøver nødvendigvis få konsekvenser for den tiden underentreprenør har til rådighet for å utføre sine kontraktarbeider, og de trenger heller ikke påføre underentreprenøren merkostnader.  

Med det sagt vil som oftest endringer medføre krav om fristforlengelse og/ eller tilleggsvederlag.  

Erfaringsmessig er det også endringene, og konsekvensene av disse, som skaper størst uenighet mellom partene i en entreprisekontrakt.   

Formålet med disse artiklene er å gi en god nok oversikt, men uten at tematikken blir altfor omfattende.

Vi har derfor skilt ut det som gjelder hhv fristforlengelse og vederlagsjustering i egne artikler.  

3. Hva er en endring ?  

elt uavhengig av om en endring initieres som en formell endringsordre fra TE/ HE, eller (T)UE mener det foreligger en irregulær endring, er det viktig å vite hva en «endring» er for noe.  

Vi finner definisjonen på dette i standardenes bestemmelser, og vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 31.1, annet ledd, NS 8415 punkt 22.1, annet ledd og NS 8416 punkt 19.1, annet ledd.

Bestemmelsene er likelydende, og det fremgår av disse at det foreligger en endring når (T)UE «skal yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsenes karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller av avtalte ytelser skal utgå».

Når endringen går ut på at "avtalte ytelser skal utgå" snakker man gjerne om negative endringer.  

Positive endringer "må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter», og det er et vilkår at endringen ikke er «av en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeid».  

Som oftest vil ikke dette by på utfordringer.  

4. Begrensning – 15 % netto av kontraktsum  

I samtlige tre standardkontrakter ligger det en begrensning på hvor store endringer entreprenør er forpliktet til å påta seg.  

Av disse bestemmelsene fremgår det at TE/ HE ikke kan pålegge (T)UE «endringer utover 15 % netto tillegg til kontraktsummen», jfr NS 8417 punkt 31.1 tredje ledd, NS 8415 punkt 22.1, tredje ledd og NS 8416 punkt 19.1, tredje ledd.  

«Netto» tillegg betyr at man må også trekke fra evt negative endringer for å finne ut om grensen på 15 % av kontraktsum er nådd. Følgelig kan man ikke uten videre ta stilling til om et krav om en positiv endring medfører at terskelen på 15 % av kontraktsum overskrides. I en rekke tilfeller vil det ikke være tvilsomt at grensen er nådd. mens det kan være mer tvilsomt i andre. Ofte vil det også først være når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse at netto volum lar seg fastslå med rimelig sikkerhet.  

Her som ellers må hver part ta risikoen for sine egne vurderinger.  

Hva som skal medgå når man regner seg frem til endringsomfanget var en sentral problemstilling i Nye Jordal Amfi-saken som ble avgjort av Høyesterett ved dom av 23.5.2025. Vi har redegjort ganske utførlig for denne dommen i en artikkel under Nyere rettspraksis - 2025 og artikkelen finnes her.

For at det skal være et arbeid som hensyntas ved beregningen av om 15 %-grensen er nådd eller ikke, må det gjelde et «pålegg som endrer totalentreprenørens ytelse sammenlignet med det opprinnelig avtalte». Merarbeid som følge av byggherrens forhold som f eks uforutsette forhold ved grunnen skal ikke medregnes.

Det samme gjelder for arbeider som følger av opsjonsavtaler. Med mindre det er tatt særskilt forbehold om at slikt arbeid skal inkluderes ved beregning av 15 %-grensen skal ikke opsjonsavtaler medregnes fordi slikt arbeid ligger innenfor det som er opprinnelig avtalt.

Noen ganger vil det likevel ikke være noen tvil om at endringskompetansen er brukt opp - også tidlig i et prosjekt. Det var situasjonen i en anleggsentreprise hvor byggherren tidlig besluttet at veilegemet skulle bygges opp av lette masser (Glasopor) fremfor sprengstein fra anlegget. Bakgrunnen for dette var frykt for setninger. Foruten kostnadspådraget til lette fyllmasser fikk man merkostnader til transport og deponering av steinmassene fra sprengningsarbeidene på fjellskjæringen. Merkostnaden med denne bestillingen alene ble vesentlig høyere enn 15 % av kontraktsum.  

Når TE/ HEs endringskompetanse er oppbrukt får man en utfordring. Det er sikker rett at (T)UE kan nekte å påta seg endringsarbeider utover 15% av kontraktsum. Hvis han nekter kan TE/ HE engasjere en annen entreprenør til å utføre arbeidet, men det er sjelden praktisk. Et slikt alternativ vil også medføre betydelige merkostnader. En ny (T)UE vil prise arbeidene etter dagens priser, mens kostnader til mobilisering, rigg og drift mv kommer i tillegg.  

Dernest vil nok (T)UE også kalkulere inn risiko siden arbeidene skal utføres parallelt med andre osv.  

I praksis blir derfor situasjonen som oftest løst ved at underentreprenør fremsetter et tilbud på nye priser for endringsarbeider utover 15 % grensen. Totalentreprenøren kan akseptere, avslå og/ eller innlede forhandlinger. Blir ikke partene enige om nye priser blir spørsmålet hvordan vederlaget skal beregnes.

Dette var en av problemstillingene i Høyesterettsdommen av 23.5.2025 som vi allerede har vist til. Hvis totalentreprenøren avslår underentreprenørens prisforlangende, og underentreprenøren likevel velger å utføre endringsarbeidet som han strengt tatt kan nekte å utføre, må han fastholde at han krever det vederlaget han tilbød og som totalentreprenøren avslo. Hvis han ikke gjør det kan han lett bli ansett for å ha akseptert å utføre arbeidet i henhold til kontraktens priser.

For øvrig opplever man ofte at grensen på 15% netto tillegg økes til 25 – 30 % netto tillegg til kontraktsum i de spesielle kontraktsvilkårene. Det står partene fritt å avtale en alternativ grense.

5. Hvem kan utstede endringsordre ?

Samtlige standardkontrakter har en egen bestemmelse som pålegger (T)UE å samordne sin fremdrift og utførelse med andre involverte i prosjektet.

Vilkåret er at graden av samordning var påregnelig ut fra de opplysninger som fremgår av «kontraktens angivelse av arbeidets art, omfang og fremdrift», samt antall sideentreprenører, jfr NS 8417 punkt 21.4, NS 8415 punkt 18 og NS 8416 punkt 17.  

Dersom TE/ HE krever at (T)UE må akseptere omlegginger av egen fremdrift utover det påregnelige kan (T)UE påberope dette som en endring. I så fall må dette varsles etter reglene om endringer i NS 8417 punkt 32.2 evt NS 8415 punkt 22.3.  

Det kan også oppstå en situasjon hvor (T)UE får krav på fristforlengelse, mens TE/ HE avslår fordi prosjektet må stå ferdig til den avtalte datoen. Et hyppig brukt eksempel er OL på Lillehammer med oppstart 12. februar 1994. Til OL ble det bygget svært mange idrettsanlegg og annen infrastruktur. Selv om entreprenører hadde krav på fristforlengelse på grunn av ulike forhold kunne ikke TE/ HE akseptere at slik fristforlengelse ble gitt. Det ville tatt seg dårlig ut om hoppbakken eller ishockey-arenaen ble ferdigstilt i mars 1994 fordi (T)UE hadde krav på fristforlengelse.  

Følgelig har standardkontraktene bestemmelser som gir TE/ HE rett til å avvise krav om berettigede fristforlengelse fordi dagmulktbelagte frister må holdes. Når det skjer skal avslaget håndteres som en endring, jfr NS 8417 punkt 31.2, NS 8415 punkt 22.2 og NS 8416 punkt 19.1.  

I slike situasjoner må (T)UE forsere sine arbeider og slik forsering vil normalt medføre økte kostnader. (T)UE må da følge de regler som gjelder for slik forsering og dette behandles nærmere i artikkelen «Vederlagsjustering».  

6. Kort om endring i form av tidsmessig omlegging og forsering  

I samtlige standardkontrakter er det en egen bestemmelse om at underentreprenør er forpliktet til å samordne sin fremdrift og utførelse med andre involverte i prosjektet.

Vilkåret er at slik samordninger var påregnelig basert på «kontraktens angivelse av arbeidets art, omfang og fremdrift», antall sideordnede entreprenører osv, jfr NS 8417 punkt 21.4, NS 8415 punkt 18 og NS 8416 punkt 17.  

Dersom hoved-/ totalentreprenør stiller krav om samordning utover det påregnelige, eller det oppstår en situasjon som følge av endringsordrer som gjør at underentreprenør får krav på fristforlengelse, kan en endring likevel være at de dagmulktbelagte fristene fastholdes.

Dette er nærmere beskrevet i NS 8417 punkt 31.2, NS 8415 punkt 22.2 og NS 8416 punkt 19.1.  

I slike tilfeller blir underentreprenøren tvunget til å forsere sine arbeider med de konsekvenser det får mht kostnadsbruk.

Økte kostnader gir underentreprenøren krav på vederlagsjustering og dette behandles nærmere i artikkelen om «Vederlagsjustering».

7. Særlig om irregulære endringer    

7.1 Når foreligger en irregulær endring ?

Normalt oppstår det ingen særlige utfordringer når TE/ HE følger standardkontraktenes hovedregel om utstedelse av endringsordrer.  

Som nevnt tidligere er det gjerne når entreprenør gjør anvendelse av reglene om irregulære endringer temperaturen i prosjektet øker.  

Reglene om irregulære endringer finner man i NS 8417 punkt 32.1-32.3, i NS 8415 punkt 23.1-23.3 og i NS 8416 punkt 19.3.  

Det sentrale ved irregulære endringsordrer er at (T)UE anser TE/ HE for å ha gitt ham et «pålegg» om å utføre et arbeid som ikke omfattes av hans kontraktsarbeider, og hvor pålegget ikke er gitt som en «endringsordre».  

I en utførelsesentreprise vil et typisk tilfelle være at UE mottar tegninger fra HE kort tid før arbeidene skal utføres, og så oppdager UE at disse inneholder nye detaljer som ikke er en del av hans opprinnelige kontraktsarbeider. Normalt skal slike endringer markeres med en sky, men ofte gjøres ikke det.  

Et annet eksempel kan være at byggelederen krever at (T)UE stanser eller legger om sine arbeider fordi byggelederen mener den planlagte utførelsen enten er feil, må gjøres på et senere tidspunkt eller på en annen måte. Når slike anvisninger gis på en bestemt måte og formuleres som et pålegg eller en instruks vil en (T)UE - med rette - kunne anse pålegget for å representere en irregulær endringsordre.  

De aktuelle bestemmelsene finner man i NS 8417 punkt 32.1, NS 8415 punkt 23.1 og NS 8416 punkt 19.3, første ledd og de er likelydende.    

Det er ingen formkrav til hvordan et slikt pålegg eller instruks fremkommer.  

Standardene oppstiller derimot krav om hva (T)UE må gjøre dersom han vil påberope det aktuelle pålegg eller instruks for å utgjøre en endring.

På dette punktet skiller NS 8417 og NS 8415 seg sterkt fra NS 8416.  

Hvis partene ikke følger de formelle reglene som følger av NS 8417 og NS 8415 risikerer de å tape sine posisjoner.  

7.2 Entreprenør må varsle "uten ugrunnet opphold"

Det følger av NS 8417 punkt 32.2 og NS 8415 punkt 23.2 at (T)UE må varsle TE/ HE «uten ugrunnet opphold» dersom han vil påberope at pålegget er å anse som en endring.  

Dette varselet må være skriftlig, og det må sendes til TE/ HEs representant eller en nærmere avtalt adresse. Vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 5 og NS 8415 punkt 8 som begge omhandler «Varsler og krav». Vi har skrevet en egen artikkel om "Varsler og krav" som kan leses her. 

Et hyppig stilt spørsmål er hvor lang tid «uten ugrunnet opphold» utgjør i praksis.  

For det første menes at oppholdet må være grunnet. Man innrømmes en viss tid til å foreta nødvendige undersøkelser for å kvalitetssikre om det man er pålagt avviker fra kontrakten, eller ikke.  

En entreprisekontrakt vil som oftest være omfattende, den kan være komplisert og entreprenør kan ha behov for å avklare med andre involverte, som f eks prosjekteringsgruppen til en totalentreprenør.  

Man skal derimot ikke utrede mulige konsekvenser.  

Poenget er at man får tid til å kontrollere, men så må man varsle.   

En ofte benyttet formulering er at «uten ugrunnet opphold» betyr at man må varsle innen noen dager, men ikke etter noen uker eller måneder.  

Denne fristen er gitt av flere grunner, men det viktigste er at prosjektet ikke skal stoppe opp eller hindres som følge av sendrektighet.  

I en dom av 20.11.2020 fra Høyesterett (HR-2020-02254-A) var et av tvistetemaene forståelsen av "uten ugrunnet opphold" i en kontrakt basert på NS 8401 hvor saken gjaldt rådgiverens ansvar for prosjekteringsfeil. Dersom oppdragsgiver vil påberope at det foreligger rådgiveransvar må han nemlig reklamere til rådgiveren "uten ugrunnet opphold" etter at han ble kjent med feilen, jfr NS 8401 punkt 13.4.  

I denne saken var partene enige om at reklamasjon ble fremsatt 3.7.2013. Videre kom Høyesterett til at oppdragsgiver hadde tilstrekkelig kunnskap til å forstå at det forelå en prosjekteringsfeil allerede 5.6.2013, eller fire uker tidligere.  

Høyesterett konkluderte at reklamasjonen hadde blitt fremsatt for sent, og at to uker burde vært tilstrekkelig.  

I sin vurdering av innholdet i "uten ugrunnet opphold" la Høyesterett bl.a. til grunn rettspraksis som gjaldt forståelsen av "uten ugrunnet opphold" i den tidligere totalentreprisestandarden NS 3431. Dette vilkåret ble videreført til NS8407.  

Når Høyesterett kom til at to uker burde vært mer enn tilstrekkelig til saksbehandling forut for den formelle reklamasjonen, må vi understreke at Høyesterett gikk grundig til verks for å kartlegge hva som hadde skjedd mht saksbehandling.  

Om reklamasjonsfristens lengde skriver Høyesterett i note 49 følgende:  

"Det dreier seg om en kort frist som normalt begrenser seg til den tid det tar å saksbehandle kravet på en slik måte at en reklamasjon kan fremsettes. Oppdragsgiver må få anledning til å bearbeide foreliggende informasjon og dessuten avklare reklamasjonen på relevant nivå i organisasjonen. Hva som skal anses som begrunnet tidsbruk, må vurderes konkret".

Om et pålegg fra en byggherre eller TE/ HE er å anse som en irregulær endringsordre eller ikke, vil ikke alltid kreve en like omstendelig saksbehandling som et spørsmål om å gjøre et mulig rådgiveransvar gjeldende.  

Følgelig vil vi anbefale at man tar som utgangspunkt at "uten ugrunnet opphold" gir parten noen dager til å utrede (saksbehandle) om det foreligger en irregulær endring, men ikke flere uker og i hvert fall ikke en måned.  

I særlig komplekse situasjoner kan man antagelig få aksept for en saksbehandlingstid på opp mot to uker, men det vil nok være et ytterpunkt.  

7.3 TE/ HE må svare "uten ugrunnet opphold"

Når TE/ HE får et slikt varsel «uten ugrunnet opphold» kan TE/ HE enten presisere at det ikke var meningen å gi et pålegg, han kan meddele at det skal uansett trekkes tilbake før noe (mer) blir gjort, eller han kan medgi at det er et pålegg og utstede en formell endringsordre.  

Ofte vil TE/ HE erkjenne at det er gitt et pålegg, men bestride at dette representerer en endring.  

TE/ HE må uansett sende sitt svar tilbake til (T)UE "uten ugrunnet opphold", det må være skriftlig og sendt til (T)UEs representant eller en nærmere avtalt adresse.  

Som for (T)UE telles fristen i dager, og ikke i uker eller måneder. TE/ HE skal få fornuftig tid til å saksbehandle varselet, men ikke mer.  

Bakgrunnen for dette er bl.a. at entreprenør trenger en rask avklaring - bl.a. for å ikke risikere at fremdriften hindres.  

7.4 Overskridelse av varslingsplikt - konsekvens

Dersom (T)UE overskrider varslingsfristen er konsekvensen at det aktuelle arbeidet anses som del av hans kontraktsforpliktelse, jfr NS 8417 punkt 32.2, første ledd og NS 8415 punkt 32.2.  

Hvis TE/ HE oversitter sin svarfrist anses det aktuelle arbeidet for å representere en endring.  

Det er disse reglene som kalles preklusive siden manglende overholdelse av fristene innebærer at den angjeldende part taper sitt krav.  

8. Hva gjør man dersom man mener den andre har varslet eller svart for sent ?  

Av bestemmelsen om «Varsler og krav» i NS 8415 punkt 8, tredje ledd og NS 8417 punkt 6, tredje ledd fremgår det at dersom man «ønsker å gjøre gjeldende at den andre parten har varslet eller svart for sent, må» man varsle den annen om dette «skriftlig uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt varsel eller svar».  

Dersom man ikke melder fra til den andre innen fristen skal det opprinnelige varselet eller svaret «anses for å være gitt i tide».  

Vi har skrevet om denne bestemmelsen i artikkelen om varsler og krav som vi har lagt en link til i punkt 7.2.

9. Søksmålsfrist

Det følger av NS 8417 punkt 35.2 at dersom TUE vil fastholde sitt krav om at det foreligger en endring, eller sitt krav på vederlagsjustering eller fristforlengelse der dette (også) er omtvistet, må han "ta de nødvendige skritt for å iverksette ordinær rettergang eller voldgift" senest 8 måneder etter overtakelsen.  

I en dom fra Høyesterett av 24.4.2023 (HR-2023-00766-A) ble det fastslått at der hvor man avbryter fristen ved en forliksklage, og hvor forliksbehandlingen innstilles, så må man ta ut stevning innen det har gått ett år fra saken ble innstilt i forliksrådet. Vi har kommentert dommen her.  

Tilsvarende gjelder for utførelsesentrepriser, jfr NS 8415 punkt 26.3.