1. Overordnet

I del 1 av våre to artikler om kontraktsgjenstandens egenskaper behandlet vi standardens bestemmelser om avtalte krav.  

I denne artikkelen (del 2) behandler vi de øvrige bestemmelsene.  

For ordens skyld nevnes at når vi skriver at kapittel 6 handler om kontraktsgjenstandens egenskaper, så er det vår betegnelse siden kapitteloverskriftene i hhv NS 8411 og NS 8412 er ulike.  

Overskriften i NS 8411 kpt VI er «Byggevarenes egenskaper» mens overskriften i NS 8412 kpt VI er «Produktenes egenskaper og selgers plikter».

Som i del 1 behandler vi kun de bestemmelsene som er felles for NS 8411 og NS 8412.  

2. Regelspeil

3. Garantier

Denne bestemmelsen kommer til anvendelse når selger har avgitt garantier om byggevaren eller produktets «egenskaper eller holdbarhet».  

Det er ikke bare garantier avgitt av selger personlig som omfattes av bestemmelsen. Selger kan også ha vist til garantier avgitt av «produsent eller andre».  

På samme måte som selger kan bli ansvarlig for løfter av andre i markedsføringen, jfr artikkelen om avtalte krav, blir selger også identifisert med garantier avgitt av andre.

Forskjellen er at selger må selv ha «vist til eller lagt ved en garanti avgitt av produsent eller andre».  

For garantier er det med andre ord et vilkår at selger selv har synliggjort denne overfor kjøper.  

Det er derfor ikke tilstrekkelig at kjøper har sett et reklameinnslag på nettet hvor produsenten garanterer for en vares «egenskaper eller holdbarhet».

Dersom selger har gitt en garanti eller «vist til eller lagt ved en garanti avgitt av produsent eller andre» kan kjøper forholde seg til selger dersom varen eller produktet ikke lever opp til garantien.  

Når det er avgitt en garanti vil «brudd på garantien utløse objektivt ansvar for alt påregnelig tap kjøper påføres», jfr bestemmelsenes annet ledd.  

Med det sagt - at noe er solgt med garanti reiser ofte spørsmål om hva som menes.  

Utgangspunktet må tas i garantiens ordlyd. Det er ikke nok at man selger byggevarer eller produkter «med garanti». Det må stå noe mer om hva som garanteres mht byggevarenes eller produktets «egenskaper eller holdbarhet».

For å gi noe mer veiledning om hva en garanti egentlig innebærer – utover det som følger av bestemmelsene i NS 8411 og NS 8412 – er det naturlig å ta utgangspunkt i lovgivningen.  

Kjøpsloven inneholder ingen uttrykkelig bestemmelse om garantier, men i lovens § 21 «Tidspunkt for mangel» er det i annet ledd vist til situasjoner der selger har avgitt garanti. Selve lovbestemmelsen kan du les her.  

Det følger av kjøpslovens § 21 annet ledd at selger «svarer også for mangel som oppstår seinere (dvs etter overtakelse) dersom den skyldes kontraktsbrudd fra hans side, Det samme gjelder dersom selgeren ved garanti (…) har påtatt seg ansvar for at tingen vil ha angitte egenskaper eller være egnet til vanlig bruk eller en særlig bruksmåte i et tidsrom etter leveringen».  

Forbrukerkjøpsloven § 18a inneholder en egen bestemmelse om garantier, og den kan du lese her.  

Selv om loven ikke gjelder kjøp mellom profesjonelle er det relevant å benytte bestemmelsen som en rettskildefaktor når man skal klargjøre nærmere hva som menes med «garanti» i kjøpsforhold.  

I forbrukerkjøpsloven § 18a første ledd er «garanti» forklart som at selgeren har påtatt «seg å svare for feil ved tingen som ikke er en mangel etter reglene i loven».  Det har ingen hensikt å benytte begrepet «garanti» dersom man ikke mener å uttrykke noe mer enn det som ellers følger av lov.

Videre følger det av forbrukerkjøpsloven § 18a, annet ledd at dersom selger har «forpliktet seg til innenfor et visst tidsrom å svare helt eller delvis for tingens anvendelighet eller andre egenskaper (…) foreligger det en mangel dersom tingen ikke svarer til selgerens forpliktelse».  

Med dette som utgangspunkt er det rimelig å legge til grunn at bruk av garanti-begrepet i NS 8411 punkt 20.2 og NS 8412 punkt 18.2 er ment å gi kjøper rettigheter som går utover det som følger av NS 8411 og NS 8412.  

I hvert fall så lenge selger har avgitt en garanti om byggevarens eller produktets «egenskaper eller holdbarhet».

Med det sagt er det ikke tilstrekkelig å gi en garanti - man må skrive hva det er garantien gjelder.

Ved tolkning av en garantitekst må man ta utgangspunkt i ordlyden, supplere denne med de relevante bestemmelsene i enten NS 8411 eller NS 8412, og ved uklarhet kan man ha "i mente" at en garanti er ment å gi kjøper rettigheter utover det som ellers følger av lov eller standardkontrakt.  

Når det er avgitt en garanti følger det av andre ledd i hhv NS 8411 punkt 20.2 og NS 8412 punkt 18.2 at selgers erstatningsansvar ikke begrenses av kjøpesummen slik tilfellet er når det ikke er gitt en garanti, se NS 8411 punkt 28.3.2 og NS 8412 punkt 30.3.2.  Isteden følger det av de to bestemmelsene at det utløses et "objektivt ansvar for alt påregnelig tap kjøper påføres" når det er gitt en garanti om bestemte egenskaper og disse svikter.

Siden ansvaret er "objektivt" er det tilstrekkelig å konstatere «brudd på garantien» for å gjøre ansvar gjeldende.  

Det er ikke kjøper som må bevise at garantien kommer til anvendelse så lenge det foreligger et brudd som dekkes av garantiteksten, snarere tvert imot.

Det er selger som har «bevisbyrden for at avvik fra garantien (…) skyldes forhold som ikke dekkes av garantien», jfr bestemmelsens tredje ledd.   

Denne regelen innebærer en vesentlig forenkling for kjøper. Uten garanti er det  kjøper som må sannsynliggjøre at det foreligger en mangel, og at ikke manglende funksjon eller feil ikke er et resultat av uriktig bruk, dårlig vedlikehold eller andre forhold kjøper har risikoen for.  

I bestemmelsenes siste ledd fremgår det at selger kan stille bestemte krav til hvordan kjøper skal oppbevare, bruke, drifte eller vedlikeholde byggevaren eller produktet for at garantien skal gjelde.  

Like fullt vil det være selger som må sannsynliggjøre at slike krav ikke har blitt etterlevd av kjøper. I tillegg er det selger som må sannsynliggjøre at kjøpers eventuelt manglende etterlevelse er årsak til at varen eller produktet ikke (lenger) er i samsvar med det som ble garantert.  

4. Alminnelige krav

Første ledd i NS 8411 punkt 20.3 og NS 8411 punkt 18.3 sier at dersom ikke annet følger av avtalen skal kontraktsgjenstanden «ha vanlig god kvalitet og holdbarhet» og «passe for de formål som tilsvarende» kontraktsgjenstander «vanligvis brukes til».  

Vi nevner også bestemmelsenes andre ledd hvor det fremgår at selger må opplyse kjøper spesielt dersom det er forhold som tilsier at kontraktsgjenstanden må «oppbevares, brukes, driftes eller vedlikeholdes» på en bestemt måte. Forutsetningen er at det «ikke kan forventes at» kjøper kjenner til dette.  

Vår anbefaling er at selger ikke forventer noe av kjøper, men vedlegger nødvendig informasjonsmateriale for å unngå uklarheter.

 5. Kjøpers særlige formål

I noen tilfeller har kjøper et "særlig" formål med å anskaffe en byggevare eller et produkt.

Med dette menes bl.a. at kjøper har planer om å benytte kontraktsgjenstanden på en måte som ikke er så vanlig - som ligger utenfor det som er byggevarens eller produktets kjerneområde.  

Et enkelt eksempel på dette er bruk av trehvitt materiale i utendørs konstruksjoner hvor det er mest vanlig å benytte trykkimpregnert. Kjøper kan ha gode hensikter og selv være i stand til å forstå betydningen av beis eller annen form for overflatebeskyttelse i slike tilfeller. Men, trykkimpregnert blir det ikke. Hvis det så oppstår råteskader i materialene kan ikke selger holdes ansvarlig dersom kjøpers formål med anskaffelsen ikke oppnås.

Dette følger av første setning i hhv NS 8411 punkt 20.4 og NS 8412 punkt 18.4 hvor det står at selger «har ikke risikoen for» for kjøpers særlige formål.  

Resten av de to bestemmelsene handler om situasjoner hvor selger likevel har risikoen for at kjøpers særlige formål innfris.  

Det vil være tilfelle hvis det fremgår av avtalen, eller selger må anses for å ha påtatt seg risikoen f eks ved å anbefale den aktuelle kontraktsgjenstanden - vel vitende om kjøpers særlige behov/ formål.  

Dersom situasjonen er slik at selger har påtatt seg risikoen etter annet ledd, følger det av tredje ledd at kjøper har en særskilt informasjonsplikt overfor selger. Dette for å sikre at selger virkelig forstår hvilke «særlige belastninger» kjøpers aktuelle bruk vil påføre byggevaren eller produktet.  

6. Krav i lover og forskrifter

Byggevarer og produkter som omsettes for bruk i bygg- eller anleggsprosjekter skal selvsagt tilfredsstille gjeldende krav i lov eller forskrift.  

En rettskilde vil i så fall være teknisk forskrift (TEK 17), men denne inneholder stort sett bare funksjonskrav.

I tillegg er det gitt en veileder til TEK 17 (VTEK 17) som redegjør nærmere for hvordan funksjonskravene kan oppfylles. VTEK17 er imidlertid ikke rettslig bindende slik TEK 17 er.

Hvis byggevaren eller produktet tilfredsstiller kravene i TEK 17 vil kontraktsgjenstanden være lovmessig. Siden det kun er funksjonskrav i TEK17 vil det kunne by på utfordringer å avklare om kontraktsgjenstanden oppfyller kravene.

VTEK17 angir løsningsalternativer som overholder funksjonskravene i TEK17. Dersom kontraktsgjenstanden er i samsvar med VTEK17 er de også i samsvar med TEK 17.

Men, en kontraktsgjenstand kan være i samsvar med TEK17 selv om man har valgt en løsning som ikke er beskrevet i VTEK17. I så fall følger må man kunne dokumentere at kravene i TEK 17 er oppfylt gjennom en såkalt analyse, jfr TEK 17 § 2-2 (2).  

Men, det er svært mange krav man stiller til byggevarer og produkter som skal bygges inn i et bygg eller anlegg, og som ikke kan tilbakeføres til et konkret krav i lov eller forskrift.  

Mange av normene for hva som er forsvarlig følger f eks av håndbøker eller byggdetaljblader utarbeidet av SINTEF. Innen elektrofag vil det også være en kombinasjon av forskrifter, håndbøker og standarder, og det samme gjelder VVS-sektoren.  

Vi nevner dette fordi vi mener det er viktig at partene har et rimelig høyt fokus på disse sondringene og selv er påpasselige når de forhandler avtalevilkår.  

I NS 8411 punkt 20.5.1 og NS 8412 punkt 18.5.1 (første ledd begge steder) slås det fast at kontraktsgjenstanden skal først og fremst tilfredsstille slike offentligrettslige krav som gjaldt på avtaletidspunktet.  

Hvis det skjer endringer forut for levering, har kjøper rett til å kreve at kontraktsgjenstanden tilpasses de nye kravene evt byttes ut med kontraktsgjenstander som oppfyller de nye offentligrettslige kravene.

Det er imidlertid kjøper som har risikoen for slike endringer, og som derfor må betale de merkostnader slik tilpasning eller utskifting medfører, jfr annet ledd i hhv NS 8411 punkt 20.5.2 og NS 8412 punkt 18.5.2

Unntak fra dette gjelder dersom selger «måtte forstå at slike endringer ville inntre», jfr første ledd i de to nevnte bestemmelsene. I så fall er det selgeren som har risikoen og som må bekoste de endringer som er nødvendig for at kontraktsgjenstanden skal tilfredsstille de nye offentligrettslige kravene.  

7. Forvaltning, drift og vedlikehold (FDV)

I bygg og anleggsprosjekter stilles det strenge krav til at dokumentasjon.  

Denne dokumentasjonsplikten gjelder i særdeleshet byggevarer og produkter brukt for å oppføre bygget eller anlegget.

Av bl.a. denne årsak inneholder de entrepriserettslige standardene krav om at komplett FDV-dokumentasjon skal foreligge og oversendes oppdragsgiver i god tid før overtakelsesforretningen skal avholdes. Ofte er fristen for oversendelse av FDV-dokumentasjon dagmulktbelagt.  

Selgerens plikt til å oversende kjøper FDV-dokumentasjon er derfor avgjørende for at entreprenør skal kunne overholde sine plikter oppover i kontraktkjeden.  

Følgelig er hovedregelen at FDV-dokumentasjon skal oversendes kjøper «senest ved levering av byggevarene», jfr NS 8411 punkt 21, første ledd.  

For kjøp av produkter etter NS 8412 er regelen i punkt 22 noe annerledes. Av denne følger det at selger skal overlevere FDV-dokumentene i god tid før det blir aktuelt for kjøper å overlevere sitt arbeid oppover i kontraktkjeden.

Dette kommer til uttrykk ved at FDV-dokumentasjonen skal overleveres «i rimelig tid før levering» dersom avtalen ikke inkluderer montering. Dersom selger skal montere skal FDV-dokumentasjonen leveres «i rimelig tid før overtakelse» av det monterte produktet.  

For øvrig inneholder de to bestemmelsene om FDV i hhv NS 8411 og NS 8412 nærmere regler om krav til FDV-dokumentasjon med henvisning til TEK 17 og NS 3456:2022 «Dokumentasjon for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling for bygninger og tilhørende uteområder (FDVU-dokumentasjon)».