1. Innledning
Det er først på tidspunktet for overtakelse underentreprenøren plikter å levere kontraktsgjenstanden i samsvar med de avtalte krav, og innen den avtalte sluttfrist.
Vi kommer nærmere tilbake til virkningene av at kontraktsarbeidet er overlevert, men nevner at standardkontraktene har egne bestemmelser om dette, jfr NS 8415 punkt 32.6, NS 8416 punkt 24.4 og NS 8417 punkt 37.4.
Overtakelsestidspunktet er også friststart for den absolutte reklamasjonsfrist på fem år og for når krav foreldes etter tre år, jfr foreldelsesIoven av 18.5.1979 nr 18 § 3 nr. 2.
2. Oversikt over reglene
Nedenfor har vi inntatt en matrise som viser de enkelte emnene.
Som man ser av matrisen er det inntatt bestemmelser om de samme emnene i samtlige tre standardkontrakter. Det er ikke tilfeldig siden overtakelsen representerer den kanskje mest sentrale og viktige del av partenes gjennomføring av kontrakten.
Vi tar utgangspunkt i NS 8417 siden det er denne kontraktstandarden som benyttes oftest i dag, men viser til NS 8415 og NS 8416 der dette er naturlig.
For øvrig vil vi tilføye at reglene i underentreprisestandardene er identiske med reglene i de overordnede standardene når det gjelder overtakelsen.
3. Overtakelsesforretning
Det følger av NS 8417 punkt 37.1 at begge parter har plikt til å møte på overtakelsesforretningen.
Hvis den ene part uteblir uten gyldig fraværsgrunn, kan den andre gjennomføre forretningen.
Det er med andre ord ikke mulig å forhindre en overtakelse ved å utebli.
Dersom en part er forhindret fra å delta må han varsle om sitt fravær «uten ugrunnet opphold» og samtidig gi en redegjørelse som viser at han har «saklig grunn» for å kreve at overtakelsesforretningen må utsettes.
Ved overtakelsesforretningens oppstart skal underentreprenør legge frem en liste over mangler han har avdekket på sin egen sluttbefaring, samt status i den grad han har ferdigstilt/ utbedret siden sluttbefaringen.
I NS 8417 punkt 37.1 siste ledd fremgår det at totalentreprenøren forutsettes å ha kontrollert den test- og FDV-dokumentasjon som ble mottatt fem uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen.
Av NS 8417 punkt 37.1, første ledd fremgår det at overtakelsen skal skje «samlet for hele kontraktsgjenstanden med mindre delovertakelse har funnet sted».
Videre fremgår det av NS 8417 punkt 37.1, siste ledd at partene skal «i fellesskap gjennomføre en aktsom befaring av kontraktsgjenstanden».
At befaringen er «aktsom» henger naturligvis sammen med andre bestemmelser i NS 8417. Blant annet fremgår det av NS 8417 punkt 42.2.1 at totalentreprenøren taper sin rett til å reklamere på mangler som han «har eller burde ha oppdaget» på overtakelsesforretningen eller «ved kontroll av» test- og FDV-dokumentene.
Disse reglene er i det alt vesentlige de samme i NS 8415 punkt 32.8 og NS 8416 punkt 24.8.
4. Protokoll
Partene skal alltid føre en protokoll fra overtakelsesforretningen, jfr NS 8417 punkt 37.2, NS 8415 punkt 32.7 og NS 8416 punkt 24.7.
I samtlige bestemmelser er det listet opp ganske detaljert hva som skal medtas av informasjon i protokollene, og det er sjelden vi ser det gjøres feil i disse.
Vi presiserer likevel at mangler som total-/ hovedentreprenør påberoper må føres inn i protokollen. Dersom underentreprenøren er uenig må også dette nedfelles skriftlig i protokollen. Med mindre partene allerede har avtalt hvor lang utbedringsfristen skal være for mangler oppdaget på overtakelsesforretningen bør man også bli enige om dette og føre inn fristen i protokollen. Det samme gjelder tidspunkt for eventuell etterbefaring.
For øvrig viser vi til den aktuelle bestemmelsen i de tre standardkontraktene.
5. Total-/ hovedentreprenørens rett til å nekte overtakelse
Samtlige tre standardkontrakter har en bestemmelse om total-/ hovedentreprenørs rett til å nekte overtakelse, og vi viser til NS 8417 punkt 37.3, NS 8415 punkt 32.8 og NS 8417 punkt 24.8.
For alle praktiske formål er det de samme vurderingstemaene som går igjen, og vilkåret for å nekte er for alle praktiske formål det samme.
Innledningsvis påpekes at total-/ hovedentreprenør ikke er forpliktet til å overta før avtalt sluttfrist. Hvis en underentreprenør har et sterkt ønske om noe annet, vil man uansett være godt hjulpet av reglene om registreringsforretning som kan leses her.
Det ideelle utgangspunktet er selvfølgelig at alle arbeider skal være ferdige og kontraktsgjenstanden uten feil og mangler på overtakelsestidspunktet.
Som oftest er ikke det situasjonen, men uten at det fører til at arbeidene ikke overtas.
Det går imidlertid en grense for hva som må aksepteres av feil og standardkontraktene regulerer derfor når total-/ hovedentreprenør kan nekte å overta.
Bestemmelsen i NS 8417 er litt annerledes bestemmelsene i NS 8415 og NS 8416, men det rettslige innholdet er rimelig likt.
Vurderingstemaet er om feilene, eller en utbedring av dem, er av en slik karakter at "manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden", jfr NS 8417 punkt 37.3, annet ledd.
Mangler ved test- og FDV-dokumentasjonen kan også medføre at arbeidene ikke overtas.
I NS 8415 punkt 32.5 er det inntatt et vesentlighetskrav for å kunne nekte, og i NS 8417 punkt 37.3, tredje ledd står det at overtakelse ikke kan nektes hvis «mangelen har liten betydning for» FDV funksjonen, og «dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at totalentreprenøren skal kunne vurdere om kontraktens krav er oppfylt».
Til slutt noen ord om byggherrens forhold.
Så lenge byggherren overtar arbeidene fra total-/ hovedentreprenør vil ikke sistnevnte nekte å overta arbeidene til en underentreprenør. Derimot er det ikke gitt at en total-/ hovedentreprenør har rett til å nekte overtakelse av sine underentreprenørers arbeider selv om en byggherre har rett til å nekte overtakelse. Dette vil avhenge helt av hva det er som gir byggherren rett til å nekte. En ting er hvis byggherren påberoper alvorlige feil ved arbeidene til en enkelt underentreprenør -i så fall vil nok også total-/ hovedentreprenør ha rett til å nekte overtakelse. Annerledes er det hvis byggherren påberoper en rekke feil og mangler fra mange ulike underentreprenørers arbeid og hvor summen av disse blir så stor at dette begrunner nektelsen. Da kan det bli vanskelig for total-/ hovedentreprenør å nekte overtakelse vis a vis hver enkelt av underentreprenørene. Samtlige har krav på å bli vurdert isolert og kun for sitt eget kontraktsarbeid.
6. Delovertakelse
Det følger av NS 8417 punkt 32.5, NS 8415 punkt 32.10 og NS 8416 punkt 24.10 at hoved-/ totalentreprenør kan deloverta når dette er særskilt avtalt.
Det følger også av alle tre bestemmelser at hoved-/ totalentreprenør kan kreve å overta deler av arbeidene på overtakelsesforretningen selv om ikke alle arbeider er ferdigstilt. Vilkåret er at hoved-/ totalentreprenør må drøfte dette med underentreprenøren først. Det bør ikke være en særlig vanskelig dialog å ta med underentreprenør.
Poenget er at en delovertakelse av det som er ferdig (nok) til å bli tatt i bruk, er langt mer rasjonelt og forsvarlig for begge parter (normalt) enn om hoved-/ totalentreprenør skulle nekte å overta hele kontraktsgjenstanden (forutsatt at det ville ha vært et rettmessig alternativ).
En av konsekvensen ved en delovertakelse er at dagmulkt enten stanser å løpe for det som delovertas, evt begynner ikke begynner dagmulkten å løpe for den delen av arbeidet som delovertas. I tillegg får underentreprenøren rett til å sende krav om sluttoppgjør for det som er delovertatt, mens reklamasjonsfristen begynner å løpe
Underentreprenøren må likevel fortsette å holde hele kontraktsgjenstanden forsikret frem til hele kontraktsgjenstanden er overtatt, jfr NS 8417 punkt 37.5 siste ledd bokstav a.
Disse reglene følger også av NS 8415 punkt 32.10 og NS 8416 punkt 24.10.
En slik delovertakelse kan imidlertid medføre praktiske utfordringer for underentreprenør. Det kan f eks tenkes at han får større utfordringer mht tilgjengelighet til de deler av kontraktsgjenstanden som fremdeles ikke er ferdigstilt.
Av den årsak har underentreprenøren rett til å kreve fristforlengelse og vederlagsjustering for de ulemper en slik delovertakelse måtte påføre ham. I så fall må han varsle i samsvar med de alminnelige varslingsreglene. I den forbindelse viser NS 8417 punkt 37.5 annet ledd til bestemmelsene om hhv fristforlengelse i punkt 33 og vederlagsjustering i punkt 34. NS 8415 punkt 32.10, annet ledd viser til tilsvarende bestemmelser i NS 8415 kapittel IV, mens NS 8416 punkt 24.10, annet ledd viser til NS 8416 punkt 19.
En slik delovertakelse vil ofte være til gunst for begge parter, men ikke nødvendigvis. Det er nødvendigvis ikke slik at det er total-/ hovedentreprenøren som tar initiativet til en delovertakelse, men byggherren. Det var situasjonen i en dom avsagt av Hålogaland lagmannsrett 21.11.2024. Der var situasjonen at underentreprenør hadde krav på fristforlengelse som innebar at overtakelsestidspunktet for hans arbeider hadde blitt vesentlig forskjøvet fremover i tid. Byggherren tok de samlede arbeider suksessivt i bruk - herunder underentreprenørens arbeider. Dette medførte en god del merarbeid for underentreprenøren som både ble tildelt fristforlengelse og tilleggsvederlag fra totalentreprenør. Vi vil anta at slike situasjoner forekommer oftere enn det man tror. Vi har gitt vår redegjørelse av dommen i en artikkel som finnes her.
7. Virkninger av overtakelse
Avslutningsvis viser vi til reglene om urettmessig brukstakelse i NS 8417 punkt 38.1, NS 8405 punkt 32.11 og NS 8416 punkt 24.11.
Urettmessig brukstakelse representerer et mislighold av kontrakt med den konsekvens at de deler som tas i bruk anses som overtatt. Dette var for øvrig et av temaene i Hålogaland lagmannsretts dom av 21.11.2024, ref over.
Alle tre standardkontrakter har en utførlig liste over virkningene av at kontraktsgjenstanden overtas. Vi viser til NS 8417 punkt 37.4, NS 8415 punkt 32.9 og NS 8416 punkt 24.9, og vi gjentar ikke disse her.
