1. Innledning
Byggefeil og mangler er en av de store utfordringene innenfor byggenæringen, og det som har fått størst oppmerksomhet fra lovgiver de siste tiårene. Det var omfanget av byggefeil som begrunnet myndighetenes innføring av ansvarsrettsystemet i plan og bygningsloven på slutten av 1990-tallet, og som senere ble fulgt opp med innføring av uavhengig kontroll om lag 15 år senere.
Standardkontraktene inneholder mange bestemmelser som er relevante når temaet er mangler. Det finnes regler som skal forhindre at mangler oppstår, regler for å avdekke feil som dermed kan bli rettet før arbeidene ferdigstilles og regler som skal håndtere partenes rettigheter og plikter når det foreligger mangler.
Det er først på selve overtakelsen man tar endelig stilling til om kontraktsarbeidet er mangelfullt, eller ikke. Før den tid har entreprenør full rådighet over sitt arbeid, men på overtakelsen er entreprenør forpliktet til å levere fra seg et arbeid uten feil og mangler.
I denne artikkelen vil vi ta for oss reglene som kommer til anvendelse når det avdekkes feil og mangler på overtakelsen, eller senere.
Av hensyn til sammenhengen mellom det som skjer i løpet av byggeperioden og frem mot overtakelse vil vi kort nevne noen relevante bestemmelser.
For det første viser vi til bestemmelsen om at underentreprenør ikke kan påberope seg at arbeidene er utført under tilsyn av total- eller hovedentreprenør, jfr NS 8417 punkt 20.2 og 20.3, NS 8415 punkt 14.1 og NS 8416 punkt 14. Underentreprenør er fullt ut ansvarlig for mangler ved sitt arbeid.
For det andre har underentreprenøren en selvstendig plikt til selv å rette forhold eller feil som skyldes at underentreprenøren har utført sine arbeider i strid med kontrakt, eller hans arbeider er påført en skade, jfr NS 8417 punkt 20.5 og NS 8415 punkt 11.2. Denne plikten gjelder gjennom hele byggeperioden.
For det tredje vil vi fremheve reglene som kommer til anvendelse i den avsluttende delen av byggeperioden. Da begynner man å forberede seg til overtakelsen hvor det bl.a. skal gjennomføres testing, innregulering osv der dette er aktuelt. I tillegg skal det utarbeides, og oversendes, testdokumentasjon og FDV-dokumentasjon, jfr NS 8417 punkt 36 og NS 8415 punkt 32.
For det fjerde minner vi om reglene om registreringsforretning, jfr NS 8417 punkt 37.6, NS 8415 punkt 32.3 og NS 8416 punkt 24.3. Hele formålet med registreringsforretningen er å kartlegge kontraktsgjenstanden og avklare om det finnes mangler, og i så fall sikre at disse blir utbedret frem mot en overtakelsesforretning.
For det femte har vi reglene om overtakelsesforretning, jfr NS 8417 punkt 37.1. Det følger av denne bestemmelsens fjerde ledd at totalunderentreprenør skal legge frem "en oversikt over de mangler" som totalunderentreprenøren selv har notert seg på sin sluttbefaring "med angivelse av hvilke som er utbedret". NS 8415 og NS 8416 mangler en tilsvarende bestemmelse.
2. Oversikt over reglene
Reglene finnes i NS 8417 punkt 42, NS 8415 punkt 36 og NS 8416 punkt 27.
3. Hva er en mangel ?
Standardkontraktenes bestemmelse om «mangel» er ganske kort.
Det foreligger en mangel hvis kontraktsgjenstanden «ved overtakelsen ikke oppfyller kravene etter punkt 14, og dette skyldes forhold» underentreprenøren svarer for, jfr NS 8417 punkt 42.1.
De tilsvarende bestemmelsene i NS 8415 punkt 36.1 og NS 8416 punkt 27.1 inneholder i realiteten samme regel med den presisering at arbeidene skal være «i den stand hovedentreprenøren har krav på etter kontrakten».
Det betyr at det er avtalen med alle sine vedlegg som danner utgangspunktet for total-/ hovedentreprenørens bedømmelse av kontraktsgjenstanden, jfr NS 8417 punkt 14.1, NS 8415 punkt 11.1 og NS 8416 punkt 11.
I totalunderentreprisene skal arbeidene også vurderes på grunnlag av bestemmelsene i hhv 14.2 (uspesifiserte deler), punkt 14.3 (byggherrens formål), punkt 14.4 (lover, forskrifter og offentlige vedtak) og punkt 14.5 (allmenne normer).
Når man skal vurdere arbeidene til en totalunderentreprenør (NS 8417) vil denne vurderingen kunne være langt mer innfløkt eller omfattende, enn det som vil være tilfellet i underentrepriser (NS 8415 og NS 8416).
I underentreprisene er det hovedentreprenøren som har prosjekterings- og funksjonsrisikoen. Dermed blir også vurderingen i det alt vesentlige om utførelsen samsvarer med prosjekteringen.
I totalunderentrepriser har totalunderentreprenør ansvar og risiko for at funksjonskravene oppfylles,
Denne vurderingen er mer kompleks, og av flere grunner.
For det første følger det av NS 8417 punkt 14.6 at totalunderentreprenør har forholdsvis stor valgfrihet mht hvorledes funksjonskrav skal innfris så lenge han holder seg innenfor de avtalte rammer.
For det andre følger det av NS 8417 punkt 14.4 at bl.a. lover og forskrifter skal oppfylles. Den sentrale forskriften er teknisk forskrift (TEK 17) og denne inneholder stort sett funksjonskrav. Veilederen til teknisk forskrift angir preaksepterte løsninger. Dersom veilederen etterleves, vil forskriftens funksjonskrav oppfylles. Dersom det ikke er avtalt strengere krav enn det som følger av TEK 17, jfr NS 8417 punkt 14.1, vil derfor arbeidene kun bli målt opp mot kravene i TEK 17 og dens veileder.
I så fall vil det kunne oppstå en utfordring dersom totalunderentreprenør har valgt å løse funksjonskrav i TEK 17 på andre måter enn de som angis i veilederen. Da følger det av TEK 17 § 2-2 (2) bokstav b og 3. ledd at totalunderentreprenør må kunne dokumentere – gjennom en analyse - at den valgte løsningen tilfredsstiller forskriftens funksjonskrav.
For det tredje må den valgte løsning tilfredsstille byggherrens formål, jfr NS 8407 punkt 14.3. Hvis formålet innebærer at kravet til kvalitet eller funksjonalitet et strengere enn det som følger av TEK 17 inkl veileder, så er det byggherrens formål som har forrang.
For det fjerde må gjeldende normer for hvorledes tekniske anlegg skal prosjekteres, bygges og ikke minst testes oppfylles - selv om disse er forholdsvis detaljerte, jfr NS 8417 punkt 14.5 (Allmenne normer).
Følgelig kan arbeidet med å kvalitetssikre at de tekniske anlegg tilfredsstiller avtalte krav være relativt omfattende og komplekst.
I tillegg kommer den mer tradisjonelle kontrollen av utførelsen som gjelder for både underentrepriser og totalunderentrepriser. Vi sikter da til forhold som avtalte toleranseklasser (loddavvik, planhet, svanker, buler etc), overflatefinish, om det er benyttet riktige materialer, om arbeidene er av god håndverksmessig utførelse osv.
I sum innebærer dette at overtakelsesforretningen kan bli tidkrevende, kompleks og nødvendiggjøre assistanse av sakkyndige.
Standardkontraktenes utgangspunkt er at arbeidene til underentreprenør overtas simultant på overtakelsesforretningen mellom byggherre og hhv total-/ eller hovedentreprenør. Følgelig vil det som oftest være byggherren med sine sakkyndige som vurderer arbeidene opp mot det avtalte.
4. Reklamasjon
4.1 Innledning
Vi skiller mellom to typer av reklamasjonsfrist, nemlig den relative og den absolutte reklamasjonsfrist.
Dersom man skal ha sin reklamasjonsrett i behold må begge typer reklamasjonsfrist overholdes.
I tillegg må ikke kravet være foreldet.
Vi har skrevet om forholdet mellom reklamasjons- og foreldelsesfrister i en egen artikkel; les mer her.
Den relative reklamasjonsfristen innebærer at den som vil gjøre gjeldende en reklamasjon (total- eller hovedentreprenør) må melde fra om mangelen forholdsvis raskt til den ansvarlige (underentreprenøren), og samtidig si fra at man holder denne ansvarlig for mangelen.
Dersom man ikke reagerer raskt nok, og derved oversitter den relative reklamasjonsfristen, risikerer man å miste sitt krav på f eks utbedring.
Bakgrunnen for regelen er at den ansvarlige skal få mulighet til å ivareta sine interesser.
Det kan f eks være at forholdene på stedet viser at den påberopte mangel ikke er en mangel ved vedkommendes arbeider, men skader påført av tredjemann.
Alternativt kan unødig tidsspille medføre at mangelen utvikler og blir mer omfattende evt medfører følgeskader som kunne ha vært forhindret med en tidligere reklamasjon.
At skadelidte evt kan leve med en mangel er derfor ikke det sentrale når det gjelder den subjektive reklamasjonsfristen. Hele formålet er at den ansvarlige skal få mulighet til å gjøre sine undersøkelser, foreta sine vurderinger og deretter iverksette utbedring og/ eller avbøtende tiltak så raskt dette er nødvendig.
Med unntak for den bestemmelsen i hver av standardkontraktene som omhandler den absolutte reklamasjonsfrist er det de relative reklamasjonsfrister som står sentralt.
Den absolutte reklamasjonsfrist handler om hvor lenge den ansvarlige skal ha et potensielt mangelsansvar hengende over seg. Det følger av de respektive standardkontraktene at denne fristen er fem år regnet fra overtakelsen.
4.2 Reklamasjon ved overtakelse
Det følger av standardkontraktenes bestemmelser om reklamasjon at overtakelsesforretningen står svært sentralt.
I NS 8417 punkt 42.2.1 fremgår det at totalentreprenøren «taper sin rett» til å gjøre mangelsanførsler gjeldende dersom man ikke «senest ved overtakelsesforretningens avslutning» reklamerer på mangler «han har eller burde ha oppdaget» på overtakelsesforretningen.
Tilsvarende bestemmelser gjelder for utførelsesentreprisene, se NS 8415 punkt 36.6 og NS 8416 punkt 27.5.
Den omstendighet at standardene benytter begrepet «burde ha» viser at det stilles et aktsomhetskrav til total- eller hovedentreprenør.
Det er med andre ord ikke nok å reklamere på forhold man ser er mangler. Man risikerer å tape sine krav hvis man overser noe man "burde ha" oppdaget. Dette taler for at man er grundig i sin kontroll av kontraktsarbeidene.
Ovenfor var vi kort inne på hvordan overtakelsesforretninger gjerne gjennomføres, nemlig ved at total- eller hovedentreprenør kan ha en tendens til å overlate det meste av gjennomgangen til byggherren og dennes rådgivere.
Vel, det kan tenkes at hva en byggherre «burde ha» oppdaget på en overtakelsesforretning ikke nødvendigvis omfatter det samme, eller like mye, som det en total- eller hovedentreprenør «burde ha» oppdaget av mangler ved arbeidene til en underentreprenør.
Dette nevnt siden det er en subjektiv vurdering som må gjøres av hva den enkelte «burde ha» oppdaget.
En annen ting er at ingen er forpliktet til å rive opp konstruksjoner for å avdekke om det kanskje kan være skjulte feil eller mangler.
Men, stikkprøvekontroller over himling for for å sjekke at kravene til rent tørt bygg har blitt etterlevd vil nok kunne forventes.
Dette for å ha gjort en viss innsats for å forsikre seg om at ikke byggestøv suges inn i klimaanlegget og/ eller på andre måter skaper utfordringer etter overtakelse.
For øvrig vil spørsmålet om hva man «burde ha» oppdaget være en situasjonsbestemt og konkret vurdering.
Siden overtakelsesprotokollen står sentralt, og alle mangler skal innskrives i den, jfr NS 8417 punkt 42.2.1, siste ledd, bør man også vurdere å vedlegge protokollen en kort redegjørelse for hvordan overtakelsesbefaringen ble gjennomført.
Det generelle rådet er uansett at total-/ hovedentreprenør møter godt forberedt. I den forbindelse oppfordres total-/ hovedentreprenør å ha gjennomgått all testdokumentasjon og FDV-dokumentasjon i forkant, gjennomført befaringer med sine underentreprenører og fortrinnsvis ha påsett at disse har utbedret/ ferdigstilt i god tid før overtakelsesforretningen med byggherren.
I den grad mangler nedtegnes i overtakelsesprotokollen bør total-/ hovedentreprenør angi hvilken underentreprenør man anser ansvarlig for den enkelte mangel.
4.3 Senere reklamasjon
Svært ofte oppdages det feil og mangler i tiden etter overtakelse, og de fleste oppdages gjerne innen det første året etter at kontraktsgjenstanden ble overtatt.
Man kaller gjerne denne typen mangler «skjulte» feil og mangler.
De synlige ble fortrinnsvis reklamert på overtakelsen.
For slike skjulte feil og mangler som oppdages etter overtakelsen er regelen at man må reklamere «innen rimelig tid» etter at man «har eller burde ha oppdaget» mangelen.
Selv om den absolutte reklamasjonsfrist er fem år regnet fra overtakelsen kan man selvfølgelig ikke vente så lenge med å reklamere. Man må reklamere innen «rimelig tid», og gjør man ikke det tapes kravet.
Mellom profesjonelle parter innebærer «rimelig tid» at man kan la det gå noen dager evt et par uker før man reklamerer. I hvert fall hvis mangelen er av en slik karakter at den ikke utvikler seg eller påfører andre deler av kontraktsgjenstanden skade. Det bør likevel ikke gå så veldig mye lenger tid enn et par uker.
Gjelder det et forhold som ikke forverrer seg og/ eller det heller ikke medfører noen risiko for følgeskade å vente med å reklamere er det lettere å akseptere at det gikk litt tid, enn der hvor tidsforløpet medførte en forverring av mangelen.
I forbrukerforhold er ikke kravet til «innen rimelig tid» like streng som den er mellom profesjonelle. I rettspraksis er det eksempler på at det kan ha gått flere måneder fra en mangel ble oppdaget og frem til forbrukeren reklamerte.
Dette er for øvrig noe man bør tenke på når man utformer spesielle kontraktsvilkår. En reklamasjon fra forbruker går gjerne til byggherren først. deretter videreføres denne til hoved- eller totalentreprenør som så må reklamere til sin underentreprenør. Det er kjedelig hvis en av partene (den mellomste ?) mister sine rettigheter nedover fordi man ikke har sikret seg kontraktuelt.
Til slutt nevnes regelen om at det løper en ny reklamasjonsfrist på fem år på alle de deler av kontraktsgjenstanden som har blitt utbedret, men begrenset til et år regnet fra utløpet av den ordinære femårsfristen, jfr NS 8417 punkt 42.2.2, annet ledd, NS 8415 punkt 36.7, tredje ledd og NS 8416 punkt 27.6, tredje ledd.
Konsekvensen er med andre ord at den absolutt maksimale reklamasjonsfrist er seks år.
4.4 Grov uaktsomhet og forsett
Samtlige standardkontrakter har en egen bestemmelse om at reklamasjonsfristene ikke gjelder dersom en mangel skyldes grov uaktsomhet eller forsett hos underentreprenør.
For at grov uaktsomhet eller forsett skal anses å foreligge vil det normalt dreie seg om svært alvorlige forhold og hvor det utførte arbeidet viser seg å være beheftet med betydelige feil eller mangler.
Man sier det gjerne slik at mangelen må skyldes en utførelse som representerer et «markert avvik fra kravet til forsvarlig handlemåte» og det må dreie seg om en «opptreden som er sterkt klanderverdig, hvor vedkommende altså er vesentlig mer å klandre enn hvor det er tale om alminnelig uaktsomhet», jfr Rt 1989 s 1318.
Siden konsekvensen av denne formen for skyld er den samme er det tilstrekkelig å fokusere på om det foreligger grov uaktsomhet.
For at noe skal anses å representere grov uaktsomhet ligger det innbakt i dette at den ansvarlige er sterkt å bebreide.
Det er med andre ord ikke nok med slurv, og det er heller ikke naturlig å anvende et slikt begrep om kurante byggearbeider.
Har man f eks spikret liggende kledning med alt for høyt trykk på spikerpistolen slik at trefibrene rundt spikerhullet er ødelagt med tilsvarende økt sannsynlighet for noe kortere levetid på panelet, er det unaturlig å karakterisere dette som grovt uaktsomt.
Har man derimot glasset inn balkonger i et større sameie med mange etasjer og benyttet knusbart glass som verken er dimensjonert for snø eller andre former for påkjenninger, vil sannsynligheten for at glasset knuser og fakker til bakken være uakseptabelt stor. De mulige følgeskaders omfang og alvorlighetsgrad dersom et slikt glass faller fra stor høyde og treffer mennesker nedenfor, vil i så fall være betydelig. I en slik situasjon vil man nok rimelig raskt kunne konkludere at mangelen skyldes grov uaktsomhet.
Vi går ikke nærmere inn på dette fordi denne typen situasjoner og ikke minst vurderinger tilsier at advokat bør involveres.
For øvrig er det først og fremst i de situasjoner hvor reklamasjonsfristene er utløpt man normalt finner grunn til å påberope grov uaktsomhet og forsett.
5. Forholdet til foreldelsesloven
I NS 8417 punkt 42.2.4 er det inntatt en bestemmelse om reklamasjonsreglenes forhold til foreldelsesreglene i foreldelsesloven. Det finnes ingen tilsvarende bestemmelse i NS 8415 eller NS 8416, men det har ingen rettslig betydning.
Bestemmelsen er kun inntatt til opplysning for partene.
Foreldelsesloven gjelder universelt, og som nevnt ovenfor har vi skrevet en egen artikkel om reklamasjonsregler og foreldelseslovens regler.
