1. Innledning
Byggherren har et grunnleggende behov for å føre tilsyn og kontroll med entreprenørens arbeider.
Denne kontrollen handler ikke om mistillit til entreprenøren. Kontroll gjennomføres i stort sett alle byggeprosjekter og samtlige standardkontrakter har bestemmelser om slik kontroll.
Oftest gjennomføres kontrollen av innleide byggeledere.
Det er utgitt en egen standardkontrakt for byggelederoppdrag, NS 8403 «Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag» og av dennes punkt 3.2.1 fremgår det atbyggelederen ivaretar byggherrens interesser ved bl a føre kontroll på byggeplassen.
2. Oversikt over reglene
3. Byggherrens rett til å føre kontroll – formål
Reglene om byggherrens kontroll finner man i NS 8407 punkt 20.2, NS 8405 punkt 14.1 og NS 8406 punkt 14.
Det er ingen begrensninger i hva byggherren kan føre kontroll med så lenge kontrollen er saklig begrunnet og foregår på en tilbørlig måte.
I utførelsesentrepriser vil kontrollen først og fremst går ut på å føre tilsyn med at arbeidene utføres på en faglig forsvarlig måte, i samsvar med detaljprosjekteringen og at arbeidene blir fortløpende kvalitetssikret av entreprenøren.
I totalentrepriser vil kontrollen også kunne omfatte prosjekteringen. Samtidig vil en byggherre møte noen utfordringer når det gjelder kontroll av utførelse sammenholdt med de avtalte funksjonskravene. Bakgrunnen er at totalentreprenør har en valgfrihet med hensyn til hvordan funksjonskravene innfris, og derved også anledning til å velge mellom ulike alternativer. Dermed er det ikke alltid enkelt å se ved det blotte øyet om en utførelse samsvarer med funksjonskravene.
Det er mange grunner til at byggherren fører kontroll med utførelsen.
Svært mange arbeider lar seg heller ikke kontrollere fysisk når hele kontraktsarbeidet er ferdigstilt. Som eksempler nevnes armeringen som ikke lenger blir tilgjengelig for kontroll når det er støpt, isolering i vegger, gulv og tak etter at disse har blitt lukket, om det er brukt riktig dampsperre og om denne er utført på riktig måte osv.
En byggherre bør derfor ha et særlig fokus på å kontrollere at slike kritiske arbeidsoperasjoner utføres riktig før støp gjennomføres eller vegger etc blir lukket.
Et annet formål med aktiv og tilstedeværende kontroll på byggeplass er å påse at entreprenøren ivaretar de offentligrettslige pliktene om forsvarlig SHA, jfr byggherreforskriften.
Et tredje formål er å påse at fremdrift følger omforent fremdriftsplan. Dette har bl.a. en side til entreprenørens fakturering av avtalte avdrag etter hvert som fremdriften skrider frem. Betalingsplanen vil som regel være utarbeidet på grunnlag av opprinnelig fremdriftsplan. Dersom det blir tilstrekkelig store avvik mellom avtalt og faktisk fremdrift kan en konsekvens av dette være at byggherren ikke vil betale mer enn en forholdsmessig andel av avdragsfakturaen. Det kan også bli aktuelt å kreve fremdriftsplan og betalingsplan justert slik at disse samsvarer bedre med faktisk fremdrift.
Et fjerde formål, som oftest forekommer i totalentrepriser, er at byggherren gjerne deltar i prosjekteringsmøter som observatør. Da kan byggherren føre tilsyn med at prosjekteringen gjennomføres på en forsvarlig måte. Dette kommer i så fall i tillegg til den tilgangen som byggherren gjerne har til dokumenthotellet hvor all prosjektering forutsettes å bli lagt ut fortløpende.
4. Kort om byggherrens plikt om å varsle hvis feil etc oppdages
I artikkelen om entreprenørens prosjektering,som finnes her, var vi bl.a. inne på byggherrens plikt til å varsle total-/ hovedentreprenør hvis man oppdaget feil etc i prosjekteringen.
I den forbindelse påpekte vi at manglende varsling kan ha som konsekvens at total-/ hovedentreprenørens mangelsansvar lempes helt eller delvis, jfr NS 8405 punkt 13.2 og NS 8407 punkt 20.3, siste ledd.
Som vi kommer tilbake til i punkt 6 nedenfor kan dette også bli resultatet hvis byggherren ikke varsler om feil i utførelsen. Før vi behandler disse reglene vil vi likevel starte med utgangspunktet, som er at total-/ hovedentreprenør ikke blir fri sitt ansvar bare fordi arbeidene ble gjennomført under kontroll av byggherren, se punkt 5 nedenfor.
5. Byggherrens kontroll eller godkjennelse fritar ikke entreprenør for mangelsansvar
Ikke sjeldent oppstår det uenighet mellom partene om hva konsekvensen av byggherrens løpende kontroll skal være for sluttresultatet.
På overtakelsen avdekkes det feil og mangler som byggherren reklamerer over, og så avviser entreprenøren reklamasjonene med den begrunnelse at byggherren førte kontroll uten å si fra at noe ble utført på uriktig måte.
Hovedregel og utgangspunkt er at entreprenørens ansvar for feil og mangler ved sine kontraktarbeider ikke endres av at byggherren fører kontroll med arbeidene.
Dette fremkommer klart av NS 8407 punkt 20.3, første ledd hvor det står at byggherrens kontroll og godkjennelse ikke fritar totalentreprenøren "fra å levere kontraktsgjenstanden i samsvar med kontraktens krav».
Tilsvarende regel følger av NS 8405 punkt 14.1, annet ledd hvor det uttrykkelig slås fast at entreprenøren ikke kan påberope at arbeidene har skjedd "under byggherrens kontroll» dersom det senere viser seg at kontraktarbeidet er mangelfullt.
Samme regel følger av NS 8406 punkt 14, første ledd.
Når det gjelder NS 8407 punkt 20.3 første ledd så omfatter denne ikke bare den passive kontrollen, men også den aktive godkjennelse.
Dette er ganske heftig, men har likevel mye for seg.
Det forekommer ikke sjelden at en totalentreprenør fremsetter anførsler om at byggherren har vært med i prosjekteringsmøter og der godkjent løsninger man har kommet frem til.
For byggherren er det likevel en kjensgjerning at man ofte har mindre innsikt og kunnskap om det som prosjekteres av fagpersonene som enten tilhører entreprenør-eller prosjekteringsgruppen. Man er, langt på vei, overlatt til å stole på det disse anbefaler. Samtidig har totalentreprenør en veiledningsplikt, og man må også kunne ha tillit til at totalentreprenør anvender sin valgfrihet mht oppfyllelse av funksjonskrav på en forsvarlig måte.
Når det gjelder tekniske løsninger vil det også ofte være slik at flere tekniske systemer skal fungere sammen, og hvor grensesnitt kan skape utfordringer. Følgelig kan det by på utfordringer for en byggherre å fullt ut forstå hva man evt blir bedt om å godkjenne.
I hvilken grad en byggherre har godkjent noe som helst ved å delta i prosjekteringsmøter kan derfor diskuteres. Ofte vil problemstillingene være så vidt sammensatte at man mangler forutsetninger for å godkjenne noe som helst.
I tillegg vil man ofte være avhengig av testing for å få avklaret om valgt løsning tilfredsstiller funksjonskravene.
Av bl.a. disse årsaker fastslår NS 8407 punkt2 0.3 første ledd at en eventuell godkjennelse ikke fritar totalentreprenørfra å levere kontraktsmessig.
Når dette er regelen er det svært viktig at totalentreprenør ikke misforstår sitt ansvar og sin risiko ved å stole på en eventuell godkjennelse gitt av byggherren.
Det er nemlig totalentreprenøren som påføres ansvar og kostnader dersom det senere påberopes at sluttresultatet er kontraktsstridig og må utbedres.
6. Nærmere om byggherrens plikt til å varsle om feil
Selv om total-/ hovedentreprenør ikke kan påberope at byggherren har ført tilsyn og evt godkjent arbeider fortløpende, kan ikke byggherren unnlate å varsle dersom han oppdager feil.
Standardkontraktene er helt klare på at byggherren har en varslingsplikt, og byggherren må også reagere umiddelbart.
I NS 8405 punkt 14.1, annet ledd står det at byggherren må «straks melde fra til entreprenør» dersom han blir oppmerksom på feil. Samme krav til reaksjon følger av NS 8406 punkt 14, mens regelen i NS 8407 punkt 20.3, annet ledd er at byggherren må varsle entreprenøren «uten ugrunnet opphold».
Forskjellen mellom «straks» og «uten ugrunnet opphold» er nok ikke tilfeldig.
I totalentrepriser kan det være mer krevende å avklare hva som er riktig løsning siden man forholder seg til funksjonskrav, og da kan det finnes flere løsningsalternativer.
I utførelsesentrepriser foreligger det normalt detaljprosjektering som byggherren selv har levert, og dermed bør byggherren ha bedre forutsetninger for å oppdage evt feil.
Med det sagt; «uten ugrunnet opphold» åpner ikke for at det kan gå lang tid før man reagerer. I praksis er det tale om noen dager, og ikke uker eller måneder.
Det neste spørsmålet er hvilke konsekvenser det skal ha dersom byggherren unnlater å varsle og derved misligholder sin varslingsplikt.
NS 8405 og NS 8406 er taus mens NS 8407 punkt 20.3, annet ledd har en klar bestemmelse om konsekvensen av slikt mislighold.
Av NS 8407 punkt 20.3 annet ledd fremgår det at byggherren blir ansvarlig for «de virkninger som ville vært unngått ved rettidig varsel».
Følgelig blir det slik at desto tidligere feil oppdages, men ikke varsles, desto større blir konsekvensene av manglende varsel.
7. Kontraktsstridig utførelse og skader på kontraktsgjenstanden i byggetiden
NS 8407 punkt 20.5, første og andre ledd kommer til anvendelse der hvor totalentreprenøren selv oppdager at noe er feil eller at kontraktsarbeidet er påført en skade.
I så fall skal totalentreprenøren varsle byggherren om forholdet, samt iverksette avbøtende tiltak. Totalentreprenøren er selv ansvarlig for de kostnader dette medfører.
I NS 8407 punkt 20.5, annet ledd er det inntatt en reservasjon for det tilfellet kostnadene med å utbedre blir «uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås».
I så fall er ikke totalentreprenørenforpliktet til å utbedre, men da kan byggherren kreve prisavslag etter reglene i NS 8417 punkt 42.4.
For en byggherre vil det normalt ikke være tilfredsstillende med et prisavslag, og det taler for at man fører fortløpende kontroll for derved kunne gripe inn på et tidligst mulig tidspunkt.
Erfaringsmessig koster det mindre å utbedre hvis en feil oppdages tidlig, enn når alt er ferdig.
Har man observert feil i armeringen før støp av bærende konstruksjoner må man varsle før støp iverksettes. Kostnadene med å rette vil da være forholdsvis lave, mens kostnadene ved å utbedre etter støp kan bli uforholdsmessig store. Merk i den forbindelse at det er tale om forholdsmessighet. Hvis en konstruksjon står i fare for å bryte sammen vil det ikke være uforholdsmessig å rive for så å gjenoppbygge – bl.a. som følge av det skadepotensialet et sammenbrudd vil kunne ha for både liv, helse, miljø og følgekostnader.
Den tilsvarende bestemmelsen i NS 8405 finner vi i punkt 11.2.
Videre vises det til bestemmelsene om «Risiko for skade» på kontraktsgjenstanden i byggetiden i hhv NS 8407 punkt 19.1, NS 8405 punkt 17 og NS 8406 punkt 10.
I første ledd av disse bestemmelsene slås det fast at det er entreprenøren som har risikoen for sine arbeider frem til overtakelse.
Det betyr ikke at enhver skade som rammer kontraktsgjenstanden er entreprenørens ansvar. Klarer man å sannsynliggjøre at skadevolder er en annen enn entreprenør vil naturligvis skadevolder bli holdt ansvarlig.
Klarer man derimot ikke sannsynliggjøre at en annen er ansvarlig er det entreprenøren som selv har risikoen, og må utbedre.
8. Reklamasjonsbefaringer før overtakelse
Det følger av NS 8405 punkt 14.4. at entreprenøren kan «skriftlig innkalle til befaring» av kontraktarbeid som «ikke senere kan bedømmes uten ekstraordinære foranstaltninger eller kostnader».
Dette vil typisk gjelde arbeider som senere skal kles inn, støpes igjen osv.
Vi er litt usikre på hvor ofte denne bestemmelsen benyttes, men vil uansett oppfordre entreprenører til å anvende denne.
Byggherren er forpliktet til å møte og det følger av punkt 14.4, annet ledd at byggherren må reklamere dersom han så eller burde ha sett en mangel ved en aktsom befaring.
For entreprenøren er fordelen ved en slik befaring todelt.
For det første er det vesentlig rimeligere å utbedre før man kler inn, støper osv.
For det andre begrenses byggherrens rett til å reklamere over slike arbeider på overtakelsen.
Man må huske på å skrive protokoll og denne bør underskrives av begge parter.
For øvrig bør befaringen gjennomføres av partenes representanter eller noen med særskilt fullmakt til å forplikte partene.
9. Hva kan byggherren gjøre dersom entreprenøren bestrider at noe er feil ved hans arbeider?
Partene i et byggeprosjekt vil ofte ha ulik oppfatning om arbeidet er mangelfullt, eller ikke.
Hvis total-/ hovedentreprenør bestrider at noe er feil må byggherren foreta et valg.
Byggherren kan la forholdet forbli som det er frem til overtakelsen, og så påberope forholdet som en mangel. Man har jo varslet at man anser forholdet for å være en feil, og kan slik sett ikke "straffes" for å gjenta sin reklamasjon.
Hvis byggherren venter til overtakelsen med å foreta seg noe, risikerer man å bli møtt med krav om å erstatte de merkostnader som skyldes sent varsel. Alternativt at det blir uforholdsmessig kostbart å utbedre.
Ved å nekte for at feil foreligger, kan total-/ hovedentreprenør risikere at arbeidene ikke overtas dersom vilkårene for det er oppfylt.
Ingen av disse løsningene er nødvendigvis å foretrekke - for noen av partene.
Et alternativ kan derfor være at partene tar i bruk reglene om endring og i den forbindelse tar de forbehold som er naturlige å ta siden man er uenige om sak.
Hvis total-/ hovedentreprenør er uenig i at forholdet er mangelfullt, vil han kunne varsle at en instruks om å rette er å anse som et pålegg om en såkalt irregulær endring.
Da vil man antagelig også varsle krav om hhv fristforlengelse og vederlagsjustering dersom det er grunnlag for det.
Byggherre vil normalt bestride at det foreligger en endring, men likevel fastholde at det angjeldende forhold må utbedres. Total-/ hovedentreprenør vil uansett ha plikt til å utføre det aktuelle arbeidet selv om mangelen/ feilen bestrides. Det er dette som kalles "hoppeplikt".
For øvrig viser vi til artikkelen «Endringsordrer og irregulære endringer» som kan leses her.
