Samspillet gjaldt et rehabiliteringsprosjekt med avtalt målsum i fase 2, og garantert makspris. Sluttkostnaden endte mer enn 50 % høyere enn opprinnelig målsum.
Målsummen ble revidert ettersom totalentreprenør fikk medhold i en rekke omstridte endringsordrekrav, samt tidsrelaterte krav om rigg og drift, samt lønns og prisstigning.
Det faller for langt å redegjøre for dommen i detalj. Vårt formål med å lage dette sammendraget er forsøksvis å belyse noen forhold vi mener er læringspunkter for enhver som vurderer å gjennomføre sitt prosjekt i samspill.
Sakens bakgrunn - overordnet
Saken gjelder et rehabiliterings- og ombyggingsprosjekt i Bergen.
Tre bygninger oppført i hhv 1895, 1916 og 1945 skulle transformeres til «Kulturhuset i Bergen».
Arbeidene skulle gjennomføres i samspill og kontrakten var basert på NS 8407.
For fase 2 ble det inngått en målsumkontrakt med garantert makspris. Maksprisen ble beregnet til målsum + 5 %.
Samspillkontrakten ble inngått 9.7.2019. På dette tidspunktet hadde byggherren allerede gjennomført et forprosjekt med en annen aktør enn totalentreprenøren, og rammesøknad var innsendt.
Det fremgår av dommen at partene hadde avtalt at forprosjektfasen (fase 1) skulle vare i kun 1 måned (1.8 – 1.9.2019). Denne fasen ble senere forlenget frem til 31.3.2020 som var tidspunktet for når partene markerte overgang fra fase 1 til fase 2.
Partene hadde også avtalt at fase 2 skulle være ferdigstilt 1.10.2020, hvilket innebar en planlagt utførelsesperiode på kun seks måneder.
Slik vi forstår dommen ble kalkylen utarbeidet av totalentreprenør og den første kalkylen lød på 56,28 mnok. Den siste og gjeldende kalkylen ble avgitt 18.2.2020 og den lød på 62,76 mnok. Det var dette beløpet som ble benyttet som målsum.
Status etter ferdigstillelse
Prosjektet ble forsinket med 16 måneder. Siste del av prosjektet ble ferdigstilt i januar 2022 etter at deler hadde blitt deloverlevert fra og med september 2021.
I sluttoppgjørskravet oppga totalentreprenør en revidert målpris på 97,17 mnok, hvilket innebar en økning på 34,41 mnok i forhold til opprinnelig avtalt målpris. Dette representerte en økning på 55 %. Byggherren bestred kravet, og gjorde selv gjeldende et motkrav på 10,5 mnok som bl.a. inkluderte dagmulkt
Kort om partenes krav
Saken omfattet bl.a. 37 endringskrav, vederlagskrav for rigg og drift, lønns- og prisstigning, malus og dagmulkt.
I tillegg var partene uenige om hva som inngikk i totalentreprenørens kontraktsforpliktelse, om partene hadde inngått avtale om utsatt dagmulktbelagt sluttfrist og det ble fremsatt diverse andre anførsler av betydning for flere av endringskravene.
Lagmannsrettens avgjørelse
Totalentreprenøren fikk medhold i de fleste av sine krav.
Lagmannsretten tilkjente totalentreprenøren ca 15,5 mnok i endringskrav etter fradrag av ca 2,9 mnok i negative endringer.
Totalentreprenøren fikk også medhold i sine krav på regulering av rigg og drift som følge av forlenget byggetid (5,1 mnok), samt lønn- og prisstigning (3,9 mnok).
Lagmannsretten ga også totalentreprenør medhold i sin anførsel om at endringene måtte medføre en oppregulering av målsum.
Følgelig ble målsum oppregulert til 87 mnok, og garantert makspris regulert opp til 93,1 mnok.
De faktiske kostnadene beløp seg til ca 98,5 mnok.
Differansen mellom revidert målpris og garantert makspris var 6,1 mnok som ga en malus på 3,05 mnok.
Byggherren ble tilkjent hele sitt krav på full dagmulkt.
De samlede sakskostnadene for ting- og lagmannsrett utgjorde 26,4 mnok.
Av dette fremmet totalentreprenøren krav på å få erstattet 3,7 mnok i salær for lagmannsretten og 5,25 mnok i salær for tingretten.
Totalentreprenør hadde fremsatt et forlikstilbud flere måneder før tingrettssaken startet. Dette forlikstilbudet ville gitt byggherren et bedre resultat enn lagmannsrettens domsutfall.
Selv om ingen av partene vant saken fullt ut ga lagmannsretten totalentreprenør medhold i 2/3 av kravet for lagmannsretten, og ½ av kravet for tingretten.
Våre kommentarer
Dommen illustrerer at samspill kan by på betydelige utfordringer.
Ser man hen til omfanget av endringer og tidsrelaterte krav, økning av målsum, en forsinkelse på 16 måneder med det inntektstap dette medfører og omfattende saksomkostninger, kan det ikke være tvilsomt at dette samspillet fikk betydelige, økonomiske konsekvenser for partene.
Domspremissene går i liten grad inn på de underliggende årsaksfaktorene, men det kan ikke være tvilsomt at partene må ha gjennomført sitt samspill på en måte som ingen av dem kan ha ønsket.
Når man skal forsøksvis analysere seg frem til mulige læringspunkter er det greit å presisere at man må nødvendigvis legge til grunn noen forutsetninger som, hvis man hadde kjent saken i detalj, kan fremstå som uriktige og i aller fall upresise.
Vi gjør likevel et forsøk.
Selve prosjektet var av en slik karakter at det burde passe godt for et samspill.
I alle fall ville samspill være fornuftig sammenholdt med en tradisjonell gjennomføring i en ren totalentreprise.
Vi viser i den forbindelse til at prosjektet gjaldt en rehabilitering som involverte tre forskjellige bygninger og hvor alt skulle sammenføyes til et kulturhus. Bygningene var gamle, og oppført i tre ulike tidsepoker. Kart inntatt i dommen indikerer at prosjektet ble gjennomført midt i Bergen og at byggeplassen var trang.
Sluttproduktet skulle tilfredsstille TEK 17.
At et slikt prosjekt er særlig egnet for samspill fremheves av mange, og vi viser til vår artikkel «Samspill – momenter før beslutning tas» punkt 2 som finnes her.
Et hovedmål med samspill i et slikt prosjekt er kanskje først og fremst å utnytte den utførendes kompetanse i fase 1 til å kartlegge byggenes beskaffenhet så godt som overhodet mulig. Man ønsker å redusere risiko for overraskelser i utførelsesfasen (fase 2).
I et slikt arbeid vil det være viktig å gjennomgå «as built» tegninger, åpne konstruksjoner, skaffe seg oversikt over det som er skjult og som erfaringsmessig kan skape store utfordringer i fase 2.
Når man ser endringsomfanget i denne saken, hva endringene i stor grad gjaldt og det faktum at arbeidene ble vesentlig forsinket, synes dette å være en rimelig klar indikasjon på at noe må ha sviktet i fase 1.
Med et slikt utgangspunkt er det derfor ikke rart at kalkylen – som lå til grunn for målpris - ble vesentlig forfeilet.
Når det gjelder kalkylen må vi fremheve at dommen gir inntrykk av at totalentreprenør var alene om å utarbeide denne.
Samtidig er det en rekke momenter i dommen som gir et forholdsvis sterkt inntrykk av at byggherren hadde mistet all tillit til totalentreprenør.
Det kan være flere grunner til at byggherren mister tillit, og det er ikke uten videre gitt at det kan forklares med totalentreprenørens forhold.
Vi tror likevel at man best arbeider frem et tillitsbasert forhold ved å samarbeide om kalkylen. Med god kunnskap om kalkylens styrker, svakheter og forutsetninger vil det antagelig være enklere for en byggherre å forstå kostnadsutviklingen, men det er vanskelig å si.
Et annet forhold som kan ha medvirket til tapt tillit hos byggherren er manglende kompetanse hos denne. Hvis man ikke har erfaring med å gjennomføre byggeprosjekter og i alle fall ikke rehabiliteringsprosjekter, så kan man få uriktige forestillinger om kompleksitet.
Hvis man heller ikke har gjennomført samspill vil man kunne ha en overdreven forestilling om fordelingen av risiko og ansvar. Ikke minst dersom byggherren feilaktig tror at samspill er ensbetydende med at totalentreprenør overtar byggherrens risiko. Vi vet selvsagt ikke om dette har vært situasjonen i dette samspillet.
Uansett er dommen en påminnelse om at samspill er ingen "quick fix", og at kravene kan bli både store og byggesaken innfløkt hvis man ikke håndterer samspill på en riktig måte.
