1. Innledning
Normalt vil avslutningsfasen være lagt inn som særskilte aktiviteter i underentreprenørens fremdriftsplan.
Vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 21.2 «TUES fremdriftsplan» hvor det i annet ledd bl.a står at fremdriftsplan skal bl.a. vise «testing, innregulering, prøvedrift og overtakelse».
Bestemmelsene om fremdriftsplaner i hhv NS 8415 punkt 18.1 og NS 8416 punkt 17.1 er ikke like detaljert. I disse fremheves kun at «hovedaktivitetene» må fremgå av planen, samt avhengigheter til andre aktiviteter.
Erfaringsmessig vil det være fremdriftsplanen til hoved-/ totalentreprenør som blir styrende for partenes aktiviteter i denne fasen.
Denne fasen vil nok fortone seg ulikt for de enkelte underentreprenører. Mens noen av underentreprenørene ferdigstilte sine arbeider lenge før overtakelsen og i den forbindelse gjennomførte en registreringsforretning, vil andre ha en svært hektisk periode. Tekniske underentreprenører vil normalt være opptatt med prøving, testing, komplettering og justeringer, mens andre underentreprenører som f eks malere, himlingsmontører, rørleggere osv vil være opptatt med kompletteringsarbeider.
2. Oversikt over reglene
Nedenfor har vi inntatt en matrise som viser de enkeltelementer som hører inn under emnet «Forberedelse til overtakelse».
Som man ser av matrisen er det svært stor forskjell mellom hva som inngår i NS 8417 kontra NS 8415 og NS 8416.
Forklaringen er at underentreprenører i NS 8417-kontrakter har funksjonsrisikoen og følelig er det normalt langt mer som må kontrolleres enn det som gjerne er tilfellet i NS 8415 og NS 8416 kontrakter.
Siden det også er slik at de fleste prosjekter i dag gjennomføres som totalentrepriser vil vi i det alt vesentlige fokusere på totalunderentrepriser i denne artikkelen.
3. Testing og innregulering av tekniske anlegg
Det følger av NS 8417 punkt 36.1, første ledd at totalunderentreprenør skal «varsle om kontroll, testing, innregulering (…) i rimelig tid før aktiviteten». Varselet skal forutsetningsvis sendes totalentreprenør som skal ha rett til å delta.
Det er verdt å merke seg at totalunderentreprenør skal opplyse om de forutsetninger som må være oppfylt for at testing skal kunne gjennomføres, og i den forbindelse hvilke tiltak som sideordnede entreprenører må iverksette for at testingen skal kunne gjennomføres, jfr NS 8417 punkt 36.2, første ledd.
Standardens vektlegging av hensynet til sideordnede entreprenører og deres aktiviteter henger sammen med de regler og normer som gjelder for testing.
Det er ikke tilstrekkelig at et anlegg fungerer alene (systemtesting).
De fleste anlegg er i dag forutsatt å benyttes i et samspill med andre anlegg. Følgelig kan man ikke teste anleggene på skikkelig måte uten at de andre anleggene som anlegget skal fungere i samspill med, er ferdigstilt. Det er først når alle anleggene er ferdigstilt man kan gjennomføre hhv systemtesting og integrerte tester før storskaletesten som avslutter testperioden.
Vi presiserer at disse testene er noe annet enn igangkjøring og prøvedrift som reguleres av bestemmelsen i NS 8417 punkt 38.2.
For at man skal kunne gå over i fasen for prøvedrift må anleggene ha blitt godkjent på overtakelsen, og deretter gjennomføres gjerne prøvedriften over en periode på ett år.
For øvrig bemerkes at partene vil ofte ha avtalt supplerende bestemmelser om hvordan denne fasen skal gjennomføres.
Tekniske installasjoner og automatisering utgjør normalt en svært sentral, og kostbar, del av totalentreprenørens leveranse.
Slike systemer må som oftest virke for at byggherren skal kunne nyttiggjøre seg kontraktsarbeidet - samtidig som det ikke er så enkelt å kontrollere leveransen med det blotte øyet.
Følgelig er det viktig at totalentreprenør har god styring for å sikre at de tekniske anleggene blir utført på en god måte, og i et godt samarbeid mellom alle involverte underentreprenører.
4. Standarder og veileder
Det er to sentrale standarder som partene bør forholde seg, nemlig NS 3935:2019 «ITB, prosjektering, utførelse og idriftsettelse» og NS 6450:2015 «Idriftsetting og prøvedrift». Disse er som forkortelsen viser, utgitt av Norsk Standard.
I tillegg finnes det en veileder BA (2015) «Systematisk ferdigstillelse» utgitt av Byggenæringen. Fra forordet hitsettes følgende:
«Byggenæringen har i de siste årene hatt en lavere produktivitetsutvikling enn andre bransjer, og mange byggeprosjekter preges av at de tekniske systemene/de prosjekterte funksjonene ikke fungerer som de skal når bygget står ferdig».
Ofte vil byggherren ha stilt krav om at disse standardene og veileder skal legges til grunn av totalentreprenøren for sin gjennomføring av kontraktsarbeidene mm, og totalentreprenør vil som oftest ha videreført disse kravene til sine underentreprenører (back to back).
Selv om det ikke skulle være referert spesifikt til disse standardene mm vil man nok kunne kreve at disse anvendes fordi de gjenspeiler etablert bransjepraksis.
Vi viser i den forbindelse til NS 8417 punkt 14.5 «Allmenne normer» hvor det står at kontraktsgjenstanden skal være i overensstemmelse med «Norsk Standard og (…) allment aksepterte normer». I den forbindelse vil vi presisere at det er de standarder og allment aksepterte normer som fantes "på tilbudstidspunktet" som er rettslig bindende. Dersom det skjer endringer og revisjoner i perioden fra tilbud ble inngitt og frem til overtakelsen vil det være versjonen på tilbudstidspunktet som gjelder.
Vår anbefaling er uansett at partene legger opp sin prosjektering, arbeid og testing mm slik at kravene i standardene og veileder overholdes.
NS 8415 punkt 32.2, annet ledd inneholder en bestemmelse om testing som er rimelig samsvarende med det vi har skrevet her, mens NS 8406 er taus om dette temaet.
5. Kort om hovedpunktene mht testing
For det første må man kontrollere og teste at hvert enkelt system fungerer som det skal. Det er dette som kalles systemtesting, og det er først når disse fungerer man kan gå videre til neste nivå som er integrerte tester.
Integrerte tester gjennomføres for å kontrollere at systemer som skal fungere sammen faktisk gjør det. For at integrerte tester skal være aktuelt må det være minimum to systemer som er forutsatt å skulle fungere sammen, men ofte vil det være flere.
For eksempel vil testing av brannsikkerhetssystemer involvere flere enkeltstående systemer. Dette kan være 1)deteksjon av røyk eller varme, 2) åpning av lufteluker i tak og dører på grunnplanet, 3) lukking av brannsikre dører i brannskiller, 4) stenging av røyk-/ brannspjeld i ventilasjonskanaler som går gjennom brannvegger, 5)varsling av brannvesen osv.
Dersom en integrert test viser at noe ikke fungerer må man finne årsaken. Når man har funnet årsaken og utbedret denne må man gjennomføre en ny integrert test for å kontrollere at alt fungerer som det skal. Ikke sjelden dukker det opp ny(-e) feil og da må prosedyren gjentas.
Til slutt gjennomføres en fullskalatest.
På dette punktet oppfatter vi at partene i bransjen kan ha noe ulik oppfatning om hva som inngår i en fullskalatest. Noen mener at alle systemer skal kunne fungere samtidig som i en normal driftssituasjon, mens andre mener fullskalatest kun gjelder systemer som skal ivareta sikkerhet for liv, helse og materielle verdier.
Partene bør derfor ha avtalt på forhånd hva som menes og forventes, og dette bør naturligvis skje senest ved inngåelse av kontrakt.
6. Oversendelse av testdokumentasjon og frister for dette
Det følger av NS 8417 punkt 36.3, siste ledd at totalunderentreprenør skal overlevere komplett dokumentasjon for sin leveranse til totalentreprenør senest «fem uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen».
Det betyr at alle testene må ha blitt påbegynt og deretter gjennomført i god tid før overtakelsesforretningen kan påbegynnes.
Vi vil anta det normalt tar en god del tid å gjennomføre tester, feilsøke og deretter utbedre hvis noe viser seg ikke å fungere før man tester på nytt for å kontrollere at alt er i orden etc. Deretter skal det utarbeides kontrolldokumentasjon som så skal oversendes innen tre uker før oppstart overtakelsesforretning.
Sett i lys av at mange tester forutsetter at kontraktsgjenstanden langt på vei er ferdig fremstår det som rimelig klart at kravene til testing etc betyr at det meste bør være ferdigstilt lenge før man har kommet til overtakelsestidspunktet.
7. Levering av FDV-dokumentasjon
Av NS 8417 punkt 36.3 følger det at totalunderentreprenør skal overlevere komplett FDV-dokumentasjon til totalentreprenøren senest fem uker før oppstart av overtakelsesforretningen.
At det er samme frist som for testdokumentasjon er naturlig siden sistnevnte inngår som del av FDV-dokumentasjonen.
Innlevering av FDV-dokumentasjon er ofte et tvistespørsmål og mange byggherrer krever at fristen er dagmulktbelagt for å være sikker på at fristen overholdes. Ofte vil også fristen for oversendelse av testdokumentasjon være dagmulktbelagt.
En forstandig totalentreprenør bør følgelig vurdere å stille krav om dagmulkt overfor sine totalunderentreprenører, men da knyttet opp til fristen på fem uker.
FDV-dokumentasjon er kritisk fordi byggherrens driftsorganisasjon trenger denne for å kunne drifte kontraktsgjenstanden på forsvarlig måte etter overtakelse.
I tillegg ser vi ofte at mengden med FDV-dokumentasjon kan være betydelig med den konsekvens at totalentreprenør vil trenge tid for å gjennomgå og kontrollere at den er i henhold til kontrakt.
Erfaringsmessig bør totalunderentreprenør starte sin innhenting og systematisering av FDV dokumentasjon så tidlig som mulig i byggeperioden. Normalt styres og koordineres dette av totalentreprenør som tidvis også har en egen FDV-koordinator.
Det er ikke uvanlig at byggherren har stilt egne krav til hvordan FDV-dokumentasjonen skal systematiseres. Dette gjelder særlig flergangsbyggherrer som drifter flere bygg og derfor har egne styringsverktøy som FDV-dokumentasjonen skal samordnes med.
I så fall vil det være sagt noe om dette i tilbuds- og konkurransegrunnlag med spesielle kontraktsbestemmelser, og totalentreprenør vil ha videreført disse kravene til sine totalunderentreprenører.
Dersom intet særskilt er avtalt følger det av NS 8417 punkt 36.3, første ledd at dokumentasjonen skal være «inndelt etter bygningsdeltabellen eller på annen hensiktsmessig måte».
For øvrig er det to Norske Standarder som omhandler strukturering etc av FDV-dokumentasjon, nemlig NS 3456:2022 og NS 3451.
I tillegg stilles det krav til FDV i TEK 17, og det er bestemmelser i SAK 10 om at alle med ansvarsrett i et prosjekt har plikt til å levere FDV-dokumentasjon.
I Veilederen til TEK 17 kapittel 4 står det bl.a. at det «skal foreligge FDV-dokumentasjon som gir tilstrekkelig informasjon for å kunne drifte byggverket med tekniske installasjoner optimalt».
Selv om veilederen til TEK 17 ikke er lov eller forskrift sier den noe om hvordan funksjonskrav i lov og forskrift kan løses.
Siden standardkontraktene forutsetter at totalunderentreprenør leverer kontraktsgjenstanden i henhold til lov, jfr NS 8415 punkt 12.1 og NS 8417 punkt 14.4, bør en underentreprenør ta høyde for at funksjonskrav løses på en måte som er minst like god som de anbefalinger man finner i VTEK17.
8. Innkalling til overtakelsesforretning
Den siste bestemmelsen vi skal behandle i denne artikkelen er NS 8417 punkt 36.4 som gjelder «Innkalling til overtakelsesforretning».
Det følger av bestemmelsen at totalentreprenør innkaller totalunderentreprenør til overtakelsesforretning, og det skal skje «i rimelig tid» før kontraktsgjenstanden er ferdig.
Videre presiseres det at en frist på minimum to uker er «rimelig».
Totalunderentreprenørens arbeider overtas simultant av totalentreprenør samtidig som byggherren overtar fra totalentreprenør , jfr NS 8417 punkt 36.1, første ledd.
Slik er også reglene i utførelsesentreprisene. Vi viser i den forbindelse til hhv NS 8415 punkt 32.5, første ledd og 32.1, og NS 8416 punkt 24.5, første ledd og 24.1.
I motsetning til bestemmelsene om innkalling til overtakelsesforretning i NS 8405, NS 8406 og NS 8407 sier ikke underentreprisestandardene så mye om selve innkallingen.
Det handler nok mest om det forhold at total- eller hovedentreprenør har hovedrollen sammen med byggherren, og det faktum at for mange underentreprenører vil man allerede ha gjennomført registreringsforretning.
Hertil kommer at ofte det allerede ha blitt gjennomført en registreringsforretning slik at overtakelsesforretningen blir mer en formalsak for en underentreprenør.
